Os Novos Projetos são Mais Resilientes e Ainda Mais Otimizados
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A pandemia provocada pela COVID-19 expôs uma fragilidade estrutural no setor imobiliário: a dependência do turismo como principal motor de procura no alojamento local. Em poucos meses, um segmento altamente rentável passou a enfrentar níveis mínimos de ocupação, colocando pressão imediata sobre investidores e operadores. Em Portugal, o impacto foi evidente: dados do Instituto Nacional de Estatística demonstraram quebras históricas na atividade turística, com reflexos diretos na utilização de imóveis destinados a short-term rental. Este contexto obrigou o mercado a ajustar-se rapidamente, sobretudo em cidades como Lisboa e Algarve, onde o alojamento local tinha forte expressão.
Apartamento convertido para arrendamento tradicional
Na TOTE SER Capital, o impacto foi direto. Com um portefólio maioritariamente exposto a este segmento, enfrentámos uma quebra abrupta de rendimento. A resposta exigiu rapidez e clareza estratégica. Optámos por reposicionar os ativos para o arrendamento de média duração, estruturando contratos de aproximadamente um ano. Esta transição permitiu estabilizar fluxos de caixa e, simultaneamente, captar uma nova procura emergente. Com a reabertura progressiva das fronteiras em 2021, verificou-se um aumento significativo de profissionais remotos e nómadas digitais. Plataformas como a Idealista reportaram crescimento na procura por arrendamento por parte de estrangeiros, sobretudo em centros urbanos. Este perfil valorizava flexibilidade, localização e tipologias compactas, características que coincidiam com o nosso portefólio anteriormente destinado ao alojamento local.
Em paralelo, surgiram mudanças relevantes na procura interna. O período de confinamento prolongado teve impacto nas dinâmicas familiares, com um aumento nos processos de separação. Segundo dados do Instituto dos Registos e do Notariado, entre 2021 e 2024 verificou-se uma subida na taxa de divórcio após os momentos mais críticos da pandemia. Este fenómeno gerou maior procura por habitação individual, frequentemente de menor dimensão. Este fator revelou-se particularmente relevante. Os imóveis típicos de alojamento local, estúdios e apartamentos de tipologia reduzida, passaram a responder diretamente a esta nova procura. O que inicialmente representava um risco transformou-se numa vantagem competitiva, permitindo um reposicionamento eficaz dos ativos.
Foto por Content Pixie na Unsplash
Outro elemento importante foi a continuidade da atividade de construção. Apesar do contexto de incerteza, os projetos não foram interrompidos. «Este cenário, aliado à experiência acumulada da crise de 2008 pela nossa equipa de gestão, reforçou a necessidade de manter disciplina financeira, prudência e adaptação, que hoje passou a fazer parte integrante da nossa forma de projetar [...] os novos projetos que desenvolvemos passaram a obter carácter adaptativo para eventuais alterações do mercado. E graças a todo o trabalho efetuado nos anos anteriores, a solidez da empresa permitiu atuar de forma estratégica, sem pressão de curto prazo.», afirmou o nosso CEO & Founder, Helder Pereira Coelho. Simultaneamente, começaram a ganhar relevância novos modelos habitacionais, nomeadamente o co-living. Este conceito responde a tendências estruturais como a redução do tamanho dos agregados familiares, maior mobilidade profissional e procura por soluções mais flexíveis.
Helder Pereira Coelho (Arqtº), CEO & Founder TOTE SER Capital
A nossa resposta foi além da adaptação operacional. Avançámos com a reconversão de ativos, transformando espaços comerciais e logísticos em unidades habitacionais, co-workings entre outros. Este movimento permitiu aumentar a eficiência do portefólio e alinhar a oferta com a nova realidade de mercado e assim ficamos mais preparados para eventuais novas conjunturas. Um exemplo concreto é o "Projeto Marvila", onde desenvolvemos soluções de co-living a partir de imóveis anteriormente destinados a outros usos, projeto esse que neste momento ocupa o lugar mais alto do ranking dos portefólios por nós geridos, com yields extraordinárias face à realidade do que se pratica no mercado atualmente.
Um dos diversos imóveis convertidos para coliving em Marvila
Este período reforçou uma conclusão essencial: no imobiliário, a resiliência não depende da estabilidade do mercado, mas da capacidade de adaptação. A diversificação de estratégias, a leitura correta da procura e a execução disciplinada são fatores determinantes para atravessar ciclos adversos.
Na TOTE SER Capital, essa abordagem continua a orientar a nossa atuação. Mais do que reagir à mudança, procuramos antecipá-la e estruturar decisões que garantam consistência no longo prazo. Porque, em última análise, é a preparação antecipada no tipo de projetos que identificamos, que nos fazem mais robustos para as condições mais adversas possíveis a futuras oscilações de mercado.