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Perspetivas Imobiliárias por
TOTE SER

A TOTE SER decidiu criar esta série para que nos possa conhecer um pouco melhor. Aqui, abordaremos todos os assuntos relacionados com o mercado imobiliário - desde investimento, arquitetura, tendências e a nossa opinião sobre as mais recentes notícias.

Teremos também várias personalidades do setor imobiliário juntando-se a nós, proporcionando conteúdo altamente dinâmico que irá com certeza enriquecer a sua expertise no mercado.

Aqui pode ouvir através do player do Spotify:

Ou ver através do player do YouTube (legendado em inglês):


Ou ainda e se preferir, ler a transcrição do podcast:

Episódio 04: Turismo, ou o Novo Escritório do Mundo?

Miguel Real: Olá viva, o meu nome é Miguel Real! Estamos de volta com mais um podcast da TOTE SER, queria desde já agradecer o enorme apoio que vocês nos deram nos podcasts anteriores. É realmente algo inexplicável e algo que agradecemos muito e não tomamos por garantido de todo. Como tal, isso motivou-nos a fazer ainda mais um. Hoje é um podcast ligeiramente diferente daqueles que temos tido, este não será tão vocacionado para a arquitectura, mas sim para o turismo. E como tal tenho o prazer de ter aqui comigo hoje o connoisseur do turismo Nuno Sancho. Nuno como é que estás?

Nuno Sancho: Olá Miguel, tudo bem!

Miguel Real: Tudo bem?

Nuno Sancho: Obrigado!

Miguel Real: O Nuno vai poder dar aqui um insight muito aprofundado com muita experiência sobre o turismo no pós-pandemia e como é que tem progredido em si ao longo deste últimos 2 anos muito atribulados e também dar um insight sobre outras vertentes, nomeadamente o coliving, o PBSA, o BTR, todas essas vertentes que têm aparecido agora em alta no investimento. Nuno, queria falar um bocadinho contigo, desde já, conta-nos um bocadinho mais sobre qual é que é o teu percurso, o teu cv, fala-me de ti.

Nuno Sancho: Claro! Antes de mais obrigado pelo convite. Bom, o meu nome é Nuno Sancho, eu sou proprietário da empresa BeOurGuest. Somos um parceiro da TOTE SER já há algum tempo. A BeOurGuest é essencialmente é uma Host Management Company, nós trabalhamos diretamente com gestão de propriedades turísticas em arrendamento. E pronto, basicamente a nível de percurso é sempre um bocado complicado falar sobre essas coisas. Sou apaixonado pelo turismo, sempre fui, o primeiro trabalho que tive, foi quando tinha 18 anos. Fui bagageiro num hotel de cinco estrelas aqui em Lisboa e desde então a coisa foi sempre mudando. Passei por cadeias grandes, trabalhei no Altis, que era esse hotel em questão, trabalhei no Marriott, trabalhei na AC Hotels, trabalhei na Eurostars Hotels... e o turismo tem uma coisa engraçada, tu podes ser aquilo que tu quiseres no turismo. Basta te focares naquilo que queres e lutares por isso, acaba por ser um dos poucos talvez, mercados em que está cheio de self-made men, digamos assim. Então eu consegui sair das malas para a recepção, da recepção saí para o comercial e numa última fase trabalhei diretamente com a parte de desenvolvimento hoteleiro. Trabalhei fora, trabalhei no Brasil, trabalhei em Itália, trabalhei em Espanha e bom, e agora esta questão da BeOurGuest acabou por ser uma coincidência feliz, um sonho, talvez posso apelidá-lo de sonho, já o tinha há algum tempo, em ter alguma coisa minha, em aplicar tudo aquilo que tenho vindo a aprender e em devolver ao turismo uma coisa que eu acho que, quando se tornam as coisas muito corporativas se deixa um bocado para trás que é a parte humana do trabalho e então nós metemos muito que nós, naquilo que fazemos e essencialmente dentro daquilo que é a parceria com a TOTE SER, porque a maior parte dos imóveis que trabalhamos são vossos.

Miguel Real: É óptimo, ou seja é muito importante também esse ponto, não é, porque esse for the people, esse lema é engraçado porque acho que vemos isso em muitas histórias de sucesso, porque sair um bocado mais daquele ambiente super-corporate, não é, tudo super-serious e proporcionar esse lado muito humanístico, porque tu já estiveste no terreno, tu sabes exatamente como é que as coisas funcionam e sabes como é que elas podem ser melhores. Acho que isto é muito importante e é sem dúvida um insight muito engraçado e por acaso é assim, eu tenho aqui uma história para te contar. É realmente, porque fui eu que a passei, isto também tende aqui um bocado para o turismo. Então é assim, nós, portanto a minha família, costuma ir sempre para o Algarve por volta de agosto/setembro...

Nuno Sancho: Para que zona do Algarve?

Miguel Real: ...é sempre Albufeira. Nós gostamos de Albufeira, obviamente que fazemos sempre aquela corrida nas zonas todas, mas acaba por ser maioritariamente em Albufeira. E eu vou dizer-te, que é assim, nós passámos um fim de semana, o ano passado em 2020 em plena pandemia, portanto estava tudo deserto. Estamos a falar que o nosso Hotel que é um hotel que nós costumamos ir, um hotel de 4 estrelas, é o Alfagar aliás, e é uma coisa que para nós foram os melhores dias de sempre, porque estava completamente vazio. Não tinhas ninguém, portanto as piscinas estavam vazias, é óptimo, porque não tens confusão nem nada. E eu fui lá, há um mês atrás, em agosto, e digo-te, eu nunca vi, eu não me lembro de ver o Algarve assim. Então vou-te mais ou menos explicar como é que aquilo era. Quando entrámos fomos logo informados que aquilo estava com um overbook de 112%, portanto estava lotado, lotadíssimo! E nós falámos com os dirigentes porque temos também alguma relação, como eles nos conhecem há tanto tempo, eles disseram: «Vocês não têm noção se nós tivéssemos mais 200 apartamentos, nós arrendávamos os 200 apartamentos». E nós, como é que isso é possível? E para tu teres assim uma ideia, se tu não tivesses sentado à mesa de jantar no restaurante às 7:00 da noite, tu já não jantavas até às 11:00. É uma coisa abismal! E se nós fossemos a Vilamoura, havia tantas pessoas, simplesmente tanta gente, que eu não me lembro de ver o Algarve assim. Isto leva-me a uma questão, este bounceback do turismo que eu vi, que o mercado em si está a ver, eu acho que todos podíamos prever. Quando a pandemia começasse a cair um bocadinho e as coisas voltassem ao normal, acho que as pessoas íam voltar à carga no turismo e sair. Eu acho é que ninguém poderia prever, o quão radical ou o quão agressivo seria e queria perguntar, na tua perspectiva não é, qual é que é o teu feedback no turismo nessa vertente, não só no Algarve mas como também em Lisboa. Qual é que tem sido a tua percepção nesse aspeto?

Nuno Sancho: Bom, eu como te disse, estive alguns anos fora e foi engraçado porque foi logo no rescaldo da entrada da Troika em Portugal e eram tempos muito complicados, mas tive sempre a possibilidade de vir a miúde a casa e acompanhei aquilo que foi a ascensão de Portugal, no que diz respeito ao turismo. Lembrando que eu trabalho nesta área desde sensivelmente 2003. Então já tenho assim um background...

Miguel Real: Um portefólio já...

Nuno Sancho: ...sim acaba por ser um portefólio, mas no fim das contas é, quando tu tens a possibilidade de analisar um grande espaço de tempo, 2003 até agora, são quase 20 anos, tu consegues tirar algumas ilações. Então, eu acho que quando a crise bateu, se abateu no mundo, não é e quando ela bateu diretamente em Portugal ou ligeiramente antes de isso acontecer, Portugal estava num ponto quase que a inflacionar a nível de demanda, sensivelmente demanda, e aquilo que nós sentimos foi, agora tanto em 2020 como 2021 e voltando à questão da parte humana do negócio, é entender os comportamentos. Eu nunca em 36 anos de idade, não sei se devo dizer isto aqui ou não, mas em 36 anos de idade, eu nunca fui privado da minha liberdade, nunca. Não vivi o 25 de Abril, nunca vivia num país fascista, isso nunca me aconteceu...

Miguel Real: Nunca houve esses antagonismos...

Nuno Sancho: ...nunca. E então ser privado da minha liberdade pela primeira vez foi talvez a sensação mais difícil e mais difícil de assimilar que eu senti na minha vida. E então o que é que aconteceu numa primeira fase? Numa primeira fase ninguém sabia quanto tempo é que isto ia durar. Então e também ninguém sabe as implicações disto. E isto para justificar de certa forma o que tu viste em 2020. Em 2021, agosto, se tiveste há um mês, foi sensivelmente nessa altura já tinhas vacinas, já tinhas a OMS com outros tipos de informações e então, a privação de liberdade pôde ser aberta de forma fraccionada, não é, de forma completamente diferente. As pessoas já se sentiam mais à vontade e houve um boom houve uma loucura. Há quem compare 2020 com 1920, com os loucos anos 20. Eu acho que nós ainda estamos só a começar a ver a repercussão desse... a ver isso acontecer outra vez. Mas... então justificando o Algarve. Falando de Lisboa que é essencialmente o meu mercado neste momento, eu vou te dizer que há muito tempo que eu não me sentia tão bem e tão feliz em ver as ruas do nosso Chiado, as ruas da nossa Avenida da Liberdade, a nossa Praça do Comércio, a zona ribeirinha de Lisboa, portanto, a zona do Cais Sodré, Santos, eu nunca acho, que nem na altura em que era tudo normal, acho que nunca me senti tão bem. Então eu sinto que o turismo está a voltar, nós estamos ainda muito longe dos números que se faziam sentir em 2019, no entanto a nível de massa, de pessoas eu acho que nós estamos muito próximos do que estávamos em 2018/2019, houve efetivamente um retorno massivo do turismo essencialmente para Portugal, para outros países da Europa também, mas nesta altura para Portugal, porque Portugal oferece condições que nenhum outro país na Europa sensivelmente, consegue oferecer. Então, sim, há uma recuperação, estamos um pouco longe ainda, mas a nível do que é o preço médio, porque se nós formos falar das taxas de ocupação e como já comentei contigo anteriormente, nós estamos a atingir taxas de ocupação neste momento de 90% e acima de 90%. Isto quer dizer que em 30 dias de ocupação dois ou três não foram ocupados é uma coisa que é uma coisa espetacular, ou seja, é a entrega das pessoas, ok, tanto não só dos turistas mas nossa também. A nossa entrega tem sido muito maior, tu dás muito mais, quanto tu estás, passo a expressão, à rasca. Tu dás muito mais de ti, acho que isso vai ter uma repercussão muito positiva no Turismo em Portugal, nós somos ótimos profissionais do turismo, nós portugueses. Nós portugueses somos muito bons naquilo que fazemos, nós falamos muitas línguas, nós gostamos de receber, nós gostamos de mostrar – olhe aqui, vá ali o que é que quer comer – tu sabes, esse tipo de coisas. Tu não vais para outro país, em Espanha, não desdenhando...

Miguel Real: E tu sabes, mas também já viajei e é algo que nós, é difícil de nós, também já vivemos outros sítios, explicar isso às pessoas, porque se tu fores por exemplo, isto não denegrindo nenhum país, mas se tu fores por exemplo a França ou Espanha, não é que as pessoas não gostem de ti, mas as pessoas não te fazem sentir desejado, por assim dizer, eles não te tratam de uma forma: é tão bom ter-te! Ainda bem, é óptimo, precisa de ajuda, quer alguma coisa. O pessoal cumprimenta, conversa e isso tudo, não se repara nisso em muitos países. Onde eu senti mais isso, por acaso foi nos Estados Unidos, em que tens certos sítios que apesar, por exemplo, no caso de Los Angeles que não é uma Nova Iorque, são dois polos diferentes, são sítios muito diversos a nível cultural, mas são híper-multiculturais. Mas o que tu reparas é que há muita gente, o verdadeiro americano, que apesar de se calhar não existir o verdadeiro americano, que é uma nação relativamente nova, eles não querem que tu lá estejas. Eles têm uma ideia pré-concebida que o turista é uma realidade, mas eles não te abraçam da forma como nós abraçamos. Acho que isso é tão importante mostrar para as pessoas e acho que isso é um bocado a garante do nosso sucesso, não é, como estavas a dizer das taxas de ocupação. E queria perguntar-te, essas taxas de ocupação portanto, aquilo que tu tens mais visto é, em termos de segmento de mercado, é estudantes, são pessoas de que faixa etária, ou seja, qual é que é o segmento de mercado que tens reparado mesmo aqui em voga em Portugal?

Nuno Sancho: Bom, essencialmente aquilo que nós temos visto e até acabámos por de certa forma de segmentarmos e posicionarmos nesse sentido, é importante mais uma vez entender a mente humana, tudo, já na altura da Adão e Eva, não é, o tal do fruto proibido, isso é uma coisa que te acompanha a vida inteira, o desconhecido, o perigo, aquilo tem ali je ne sais quoi não é, que te puxa. Então aquilo que nós temos visto, essencialmente, é um público entre os 20 e poucos e os quarenta e muitos anos, essencialmente pessoas que... solteiras, que não tem uma responsabilidade familiar, digamos assim, essencialmente pessoas que trabalham no ramo digital, no ramo de TI e enfim, a nível de países emissores, sem dúvida alguma, mas isso também já não é novidade, países do norte e centro da Europa, porque é... eles olham para nós e eu acho que nós devíamos às vezes privar mais com estas pessoas porque é muito engraçada a opinião que eles têm. Eles invejam-nos em muitos aspetos, eles sabem que nós vivemos num país onde, tendo em conta a comunidade europeia, onde o ordenado mínimo é dos mais baixos da Europa, as casas versus não é uma moradia versus aquilo que as pessoas teoricamente ganham, existe um gap muito grande entre uma coisa e outra, ou seja a qualidade de vida é muito boa mas a questão financeira ainda é um problema, no entanto eles invejam-nos porquê? Porque nós somos e continuaremos mesmo a ser o país à beira-mar plantado e com uma temperatura média anual de 22 graus, isto aqui é quase a mesma coisa que viveres em certas e determinadas zonas do Brasil por exemplo, que são países tropicais. Então nós somos a estância balnear, não no sentido depreciativo, da Europa. Nós temos várias coisas que eles não conseguem encontrar nos seus países. Então respondendo à tua pergunta, essencialmente trabalhadores e estudantes. Eu não te lhes chamo trabalhadores, eu tenho dois nomes para lhes dar. Numa primeira fase os expatriados, porque como também fui e sinto às vezes essa ligação com eles porque tenho essa experiência, eu não fui nómada, ok já lá iremos, mas expatriados essencialmente, estudantes, mas um estudante diferente. O Erasmus não é uma coisa neste momento que nós estejamos a receber nós estamos essencialmente a receber MBAs, Masters e Doutoramentos. Isto também se deve muito à abertura de novas unidades de ensino superior específico. Nós hoje temos uma, digamos uma vertente da Nova, que foi onde eu estudei, que é a Nova Business School em Carcavelos, que está a trazer um público triple A para viver em Portugal. Posso dizer que pessoas que estão hoje a morar connosco, nós tivemos connosco, num dos imóveis que nós fazemos a gestão da TOTE SER, nós tivemos acho que já uma pessoa e posso dizer que notavas a diferença. Mas ainda assim notares a diferença e a pessoa perceber que está em minoria e se envolver e isso volta mais uma vez a entrar Portugal e o seu je ne sais quoi, que é a capacidade que nós ainda assim à beira-mar plantados com o ordenado baixo, não é, conseguimos ainda ter sempre um sorriso na cara e envolver às pessoas que vem de fora para que elas se sintam em casa e esse é o savoir faire do português e de Portugal.

Miguel Real: Claro e é realmente interessante porque é assim, algo que nós temos visto também numa vertente muito de investimento é exatamente isso, o trabalho também muito que eu faço, que é neste caso do investimento imobiliário, não é, dos ativos imobiliários, aquilo que se tem mais visto Nuno é efetivamente este investimento em residências de estudantes mas mais em si o coliving, é algo que, acho que já é justo dizer que já está, já é posto muito em prática pelo resto da Europa, não é. Nós por acaso lançámos um artigo, por acaso muito interessante em perceber porque é que isto ainda não pegou em Portugal da forma que se calhar irá pegar ou como pegou noutras cidades europeias, mas o que é interessante é que tem tido muito investimento e nós, especialmente eu falando não é, quando eu falo com os investidores e com as empresas, não é, quando nós falamos em ativos residenciais, nós estamos a falar de BTRs e de colivings. No BTR sendo o Built-To-Rent, não é, development do zero e o que é interessante é que parece que o mercado não deixa de continuar a crescer. E eu pergunto-me, será, obviamente que nós tal como tu disseste, as nossas condições são quase ímpares e quanto mais nós vivemos aqui mais nós reparamos e quanto mais viajamos mais nos apercebemos, mas acho que algo que também que ajuda é efetivamente as faculdades que nós temos, que em termos de prestígio a nível mundial são espectaculares, tens a Nova, tens a Católica, são universidades que estão num patamar muito alto e o que eu começo a ver é que se calhar é aquilo que acaba por ser possivelmente mau para o português em si que é efetivamente a nível da remuneração, não é, porque os ordenados são maioritariamente baixos e que o custo de vida parece que só aumenta não é, para pessoas que vêm de fora, isto é uma conjuntura excelente porque é assim, o preço, o custo de vida é muito mais baixo por exemplo se calhar em França, Paris, Madrid, Barcelona, essas capitais europeias e é uma qualidade de vida quase sem paralelo. Queria também virar aqui um bocadinho para este lado e queria também perceber a tua percepção, ou seja, terá este tipo de investimento, um crescimento que não irá parar ou achas que é algo momentâneo que apenas estamos na berra e que vamos começar a descer eventualmente. Achas que é algo que irá acontecer?

Nuno Sancho: Eu acredito que uma das coisas que já existia antes da pandemia e usamos aqui a pandemia mais como um marco do antes e do depois, não é, como o antes de Cristo e o depois de Cristo há o antes da pandemia e o depois da pandemia. O movimento nómada, era um movimento que eu já tinha vindo a acompanhar há algum tempo, porque inicialmente acabou por ser um movimento associado quase que a uma vida meio hippie, não é, que eram as caravanas e o pessoal que andava na estrada com as carrinhas pão-de-forma e tal, só que isso entretanto acabou por se massificar de uma forma diferente. Hoje em dia um nómada, e eu tenho o cuidado de dizer, porque a expressão total, não é, completa, é nómada digital. Isto porquê? Porque efetivamente quem consegue ser nómada é quem consegue simplesmente trabalhar atrás de um computador, esteja essa pessoa onde estiver. Mas eu também ainda sou do tempo, na altura de faculdade, das Teleperformance da vida, por exemplo, que trouxeram muita gente de fora para Portugal. Esse movimento já acontecia por exemplo na Índia onde tu tinhas a maior dos call centers, não é, que atuavam no UK e nos Estados Unidos, situados na Índia por uma questão de custo. E isso, começou a haver um movimento por parte, eu não sei se é suposto dizer o nome de empresas aqui, mas...

Miguel Real: Podes dizer, não há problema nenhum.

Nuno Sancho: ...tivemos aqui um pioneiro em Potugal, foi a Teleperformance, depois temos outras, a Sitel e por aí vai, e então começaram a trazer pessoas de fora, nomeadamente da América Latina, muitos argentinos, peruanos, chilenos, enfim, para fazer todo o suporte de empresas a nível de espanhol/castelhano. E entretanto, isto estamos a falar há provavelmente cerca de 12, 13, 14 anos por aí, hoje em dia e vou usar aqui um exemplo que nós temos in house, um dos apartamentos que inaugurámos este mês, um imóvel excelente, todo construído e decorado, todo um projeto da Architecture TOTE SER em Marvila. Uma zona requalificada, com ótimos acessos, com imenso comércio, enfim e nós batemos um record naquela altura e quando digo nós fomos todos nós, porque desde a precificação, à entrega do produto a tempo e horas, à parte comercial também que esteve sempre 100% com a BeOurGuest, nós conseguimos fazer a venda de 7 apartamentos, de 7 quartos, desculpa, são 3 quartos e 4 suites, fizemo-la no espaço de uma semana. Enchemos o apartamento em uma semana. É facto. E depois fazer uma análise de quem lá temos, eu vou usar aqui um exemplo especifico, não vou dizer o nome, mas recebo um rapaz que foi o primeiro que recebemos, que trabalha, eu vou-te dizer o que ele faz e depois vou-te dizer quem ele é. Ele trabalha num call center de uma empresa indiana de energias renováveis em Portugal. O tipo trabalha para isso e estas são, não é, todas as implicações do trabalho dele. Quem é este tipo? É um finlandês com 32 ou 33 anos, ok, com 2 metros de altura, um doce de miúdo, ok, onde nós basicamente dizemos: «Olha o valor é este, tens que pagar agora», não é, e ele tira-me um maço de notas da carteira «Take my money, I want to stay here» e tu ficas assim: what?, ou seja um finlandês, quando antigamente era um trabalho, estas coisa dos call centers e tudo mais, era um trabalho que era para países não tão desenvolvidos e não tão bem remunerados. E hoje temos finlandeses a trabalhar em Portugal, sujeitos aos salários portugueses, mas que querem estar aqui. Então eu acho que, sim é algo que tem pernas e muitas pernas para andar é algo que pode eventualmente perpetuar no futuro. Agora não nos podemos esquecer de uma coisa, tu citaste várias vezes os investidores os privados e tudo o mais, mas as questões de infraestrutura são muito importantes. Nós temos que melhorar em vários pontos, nomeadamente a nível de transportes públicos, os próprios voos, nós temos muitos voos, muitas companhias, mas ainda precisamos chegar mais longe nesse aspecto, a nível das próprias infraestruturas de aeroporto, a ver se acabamos com esta história do aeroporto de uma vez por todas, precisamos de criar estruturas a nível de redes, por exemplo, nós ainda temos muito problema em Portugal, ou seja, tu na tua casa e eu na minha, estamos ali a jogar FIFA, como estávamos há pouco a conversar, online e tudo bem, trava ali de vez em quando. Agora, para quem trabalha 8 horas por dia na internet a fazer vídeo chamadas a ter conference calls, a fazer uma série de coisas, a internet ainda precisa ser melhorada.

Miguel Real: Achas que ainda não está nos standards ideais, por acaso é um insight super interessante, eu não sabia.

Nuno Sancho: Eu disse-te há pouco que eu tive a ensaiar esta conversa com a minha namorada no carro e falei sobre isso e ela disse-me: «Nuno tem cuidado porque isso é uma coisa que não se pode resolver do pé para a mão. Não pode, não pode.»

Miguel Real: É das grandes empresas...

Nuno Sancho: É, mas o que é facto é que existe no que diz respeito à internet, isto aqui não é uma crítica à empresa A, B ou C, isto é uma crítica ao nosso Governo, porque quem providencia um serviço é o privado, mas quem dá a infraestrutura desse serviço é o estado português e então eu acho que, para não voltarmos a cair e só para terminar esta parte, para não voltarmos a cair no marasmo que sempre caímos, que é damos grandes passos e depois chegamos à final do Euro 2004 e perdemos contra a Grécia, sabes? Eu acho que nós temos que medir aquilo que estamos a fazer envolver o governo, mostrar-lhes que é possível, lembrar-lhes sempre que uma grande fatia do PIB português depende diretamente do turismo e o que depende do turismo, num país como Portugal, são vários segmentos de mercado desde a restauração, da hospedagem, dos transportes, tudo depende num país como Portugal, tudo depende direta e indiretamente do turismo e por isso é que se sentiu uma crise grande aquando do início desta questão, porque o turismo parou, essencialmente.

Miguel Real: Não, mas é realmente um insight superinteressante, eu agradeço-te imenso por isso, porque é exatamente aquilo que eu queria chegar nós temos umas condições simplesmente magníficas, não é, mas que há trabalho de casa para ainda ser feito e acho que isso é muito importante enaltecer porque depende de nós e o facto de nós, se calhar negativamente, dependermos tanto do turismo, não é, se nós nos estamos a abraçar tanto e a prender tanto ao turismo, tenho que haver investimento nessa parte, tem que haver infraestruturas e temos que fomentar muito esse lado, porque isto só vai crescer e as pessoas estão-se a aperceber que nós, realmente temos muita coisa boa. Acho que é isso que é importante reter. E pronto fica aqui então o nosso podcast, um bocado curto, mas é aquilo que nós queremos proporcionar, ou seja, expertise dado, mesmo para os nossos espectadores, não é, os nossos followers poderem também aprender um bocado sobre o mercado. Espero que tenham gostado, mais uma vez, foi um prazer estar aqui Nuno.

Nuno Sancho: O prazer é todo meu. Sempre à disposição.

Miguel Real: É isso mesmo, tivemos aqui a oportunidade de ter um connoisseur do turismo. Pessoal, espero que nos sigam, gostem também e ficamos à espera de vocês no nosso próximo podcast. Obrigado!


Episódio 03: Tendências na Arquitetura pela Arquiteta Rita Ortiz

Miguel Real: Olá viva! Como estão? O meu nome é Miguel Real e este é mais um episódio do podcast da TOTE SER. Hoje temos o prazer de estar aqui com a minha colega arquiteta Rita Ortiz. Rita é um prazer ter-te aqui!

Rita Ortiz: Obrigada pelo convite.

Miguel Real: Como estás? Tudo bem?

Rita Ortiz: Tudo.

Miguel Real: Este é um episódio onde vamos dar um insight mais profundo da arquitetura, dum ponto de vista mais técnico. É engraçado porque no podcast anterior, falámos numa perspetiva mais prática, mais direcionada ao investimento, com os arquitetos Helder Pereira Coelho e Miguel Meira, hoje vamos poder ter aqui uma perspetiva mais técnica, mais pormenorizada e mais o que é que passa pela cabeça dos nossos arquitetos, porque obviamente será a Rita que estará encarregue. Rita queria fazer aqui contigo uma breve conversa sobre o panorama de investimento e acima de tudo da arquitetura do imobiliário e isto precisamente porque o tema do momento, passa muito pelas limitações da legislação portuguesa, nomeadamente da Câmara Municipal de Lisboa em relação às obras. Eu queria perguntar o que é que tu sentes, quais são as maiores limitações ou as condicionantes que estão a comprometer, que grandes projetos sejam feitos e na tua ótica qual é o "tendão de Aquiles" aqui em Lisboa.

Rita Ortiz: É assim, há várias coisas, depende realmente do projeto em si, do objetivo do investimento, do que se pretende fazer naquele espaço. Neste momento a Câmara Municipal de Lisboa, principalmente que é com quem trabalhamos mais, tem tido, e a legislação já existe há uma série de anos, mas tem tido um cuidado maior em todos os pormenores específicos da legislação, que na altura não eram identificados ou não eram tão chamados à atenção, mas tem tido muito esse cuidado para garantir que tudo é cumprido, que temos os espaços necessários com as áreas mínimas necessárias para os serviços estarem todos em condições, existe muito isso. O que acontece aqui às vezes é termos o querer, do investidor ou do proprietário, em ter o máximo de área útil, o máximo de área de frações, ter um T1 com mais área é sempre bom, T2 com mais área é sempre bom, mas às vezes essas áreas têm de ser realocadas aos serviços de instalações técnicas que o prédio precisa, desde as coretes para os esgotos, as condutas de ar condicionado, as casas dos lixos, tudo é necessário porque o prédio não é só os apartamentos.

Miguel Real: Claro, obviamente.

Rita Ortiz: Tens as escadas, tens os elevadores, tens tudo o mais e tem havido uma preocupação que surgiu também quando nós em Lisboa tivemos aquela enchente de turismo e houve uma entrada muito grande de pessoas em Lisboa, e a maior parte das zonas, especialmente as históricas, não estavam preparadas para tanta gente. Tanta gente implica mais consumos de eletricidade, mais utilização de esgotos, mais lixo. É um bocado estranho falar sobre isso, mas é verdade, mais lixo na cidade e os prédios, especialmente em zonas como o Bairro Alto, Baixa e Alfama, não estavam preparados para tanta enchente, para tanto consumo, tanto desperdício que havia no espaço e então foram reforçadas estas legislações que indicam, por exemplo, que um prédio com quatro apartamentos, tem de ter espaço para quatro contentores incluindo a reciclagem, e esse espaço tem de existir dentro do prédio. Não é só usar o que existe na rua, porque o Bairro Alto tem sistema de recolha de rua, todas as outras zonas da cidade também tem sistema de recolha de rua, mas o prédio tem de ter essa possibilidade, para não ir tudo para a rua no enchente, acabando por criar uma pressão muito grande nos serviços camarários. Estas pequenas coisas que, não era que "passavam", mas "que eram um bocadinho mais permissivas" não eram tão reforçadas, porque não era muito importantes, neste momento são várias situações importantes. Acabamos por termos de fazer o equilíbrio entre a área útil e a área bruta de construção, o espaço que realmente o utilizador vai comprar/arrendar e o espaço técnico que o próprio prédio precisa de ter, para tudo funcionar como deve de ser, digamos assim.

Miguel Real: Portanto, aquilo que me dizes é que, basicamente, desde há 6/7 anos para cá, quando houve uma maior enchente, as diretrizes passaram a ser muito mais criteriosas, ou seja, pelo que dizes também, toda a infraestrutura urbana teve que mudar, não é? Portanto toda essa zona história teve que sofrer grandes alterações. Tu acreditas que essa gestão tem sido bem feita ou achas que continuam a ter muitas dificuldades em gerir esta afluência de pessoas? Como é que achas que tem sido esta gestão no geral?

Rita Ortiz: Tem vindo a melhorar. Há situações, depende sempre... não me vou pronunciar sobre os pontos de cada junta de freguesia, se estão ou não a gerir bem a situação. Daquilo que nós vimos ao andar numa rua, nós trabalhamos muito nas zonas históricas por isso é que vou falar mais dessas áreas, nota-se que neste momento que está tudo mais arrumado, não há tantas coisas na rua nem tanta gente, não há tanto consumo. Isto também por causa da situação que nós estamos todos a passar, temos menos pessoas em Portugal, menos pessoas em Lisboa. Noutras alturas e basta ver isso cada vez que há um evento como os Santos Populares, quer dizer no dia a seguir...

Miguel Real: Enche tudo, não é?

Rita Ortiz: ...enche tudo, pronto. Não há aquela... apesar de toda a preparação que há e apesar de todas as entidades reforçarem sempre a ideia de que as pessoas tenham atenção, o mínimo de civismo tem que haver, ou seja, há alturas de festas e acaba por haver essa… como é que hei-de dizer, haver esse excesso, essa exceção. No caso especificamente destas áreas para arrendamento turístico, que também trabalhamos nesse setor, houve muito e notou-se na altura em que nós tivemos 2 ou 3 anos em Lisboa, em termos de arrendamento turístico, muito bons. Desde janeiro até dezembro, as lotações estavam completamente cheias e notou-se realmente nessa altura, que havia um bocadinho de esforço da parte dos serviços em manter tudo, a constante recolha, porque era muita gente em Lisboa. Nós temos um X de população e duplicámos ou triplicámos em alguns casos.

Miguel Real: Exatamente, pois.

Rita Ortiz: Por isso tem havido um equilíbrio, tem havido uma melhoria. É como tudo, há alturas em que estamos melhor, alturas em que funciona bem, alturas em que funciona menos bem, mas regra geral está equilibrado

Miguel Real: Está a funcionar.

Rita Ortiz: Sim, eu penso que sim.

Miguel Real: Pronto, isso é que interessa e é realmente um insight muito importante. Rita, tenho uma questão para ti, que é algo que eu certamente não sei, não tenho grande conhecimento de arquitetura, mas algo que eu sempre questionei. Eu por acaso já tive a oportunidade de viajar bastante pelo mundo e a nível da Europa, as grandes cidades capitais europeias, têm sempre edifícios muito altos, mesmo nos CBDs. Temos o caso de Londres, temos também o caso de Madrid que tem alguns, apesar de ter aquele layout dos quarteirões, Barcelona também, França também se pode dizer, há sempre edifícios de escritórios ou inclusivamente de habitação, muito altos. Nós aqui em Lisboa é muito raro, nós temos as Amoreiras, temos aqui o edifício do Sheraton, temos as Torres de Lisboa, mas não podemos dizer que temos edifícios muito altos. Obviamente que é assim, pelo que eu sei há sempre uma limitação da parte da construção, porque temos de fazer a mediana da altura dos edifícios. Achas que isso compromete a imagem da cidade? Achas que isso é uma vantagem ou uma desvantagem? Numa perspetiva de evolução e também de embelezamento da cidade, eu acho que Lisboa era capaz de usufruir bastante dessas construções, mais imponentes, mais imperiais, acho que seria uma coisa engraçada. O que é que tu achas?

Rita Ortiz: Tu tens algumas construções desse género, como referiste, as Amoreiras, o Sheraton, tens as Torres do Vasco da Gama que são mais altas em relação à zona. Em Lisboa, e porque nós temos o aeroporto, existe uma limitação, se não estou em erro, de 150 metros acima do nível do mar, ou seja, até uma certa altura podes construir, a partir daí já não podes por causa do tráfico aéreo, da linha de chegada dos aviões, não podes ter edifícios a partir de uma certa cota. E mesmo todos estes que existem aqui, têm muita sinalização, as antenas não podem ser superiores aos tais 150/160 metros, consoante a zona. Existe essa limitação, ou seja, se for necessário ou se pretenderem construir algo acima dessa altura têm sempre de consultar a ANA, que é a Associação Nacional de...

Miguel Real: De Aeroportos...

Rita Ortiz: Exato, para poderem ter um parecer se é permitido ou não, consoante as rotas de entrada e de saída dos aviões, se é permitido naquela zona construir esse prédio mais alto, ou não, há sempre essa limitação. Em termos de outros exemplos como em Lisboa, temos Frankfurt também tem uma zona..., é engraçado que tens uma com prédios muito altos e o resto da cidade é tudo bastante plano...

Miguel Real: Engraçado, não sabia.

Rita Ortiz: ...porque ali autorizaram, por alguma razão, fazer aquela zona com prédios muito altos. Nós aqui em Lisboa, não sei se tem a ver com a limitação, como estavas a fazer, a questão da altura dos alçados de rua, existem regulamentos para isso. Nós não podemos fazer uma ampliação, não podemos ter uma rua com uma média de cinco ou seis andares e querer construir ali um de dez. Não é autorizado em termos de regulamento, porque existem contas que é necessário fazer, tem sempre de ser a média de todas essas alturas. Temos edifícios com seis, edifícios com dois, podes eventualmente chegar ao valor médio e fazer essa ampliação, existem sempre essas regras. Nós aqui em Lisboa sempre foi uma construção... como temos uma série de colinas, sete para ser mais precisa, tens zonas da cidade com prédios com sete, oito andares, mas não notas que eles têm essa altura porque estão na parte do vale.

Miguel Real: Claro é verdade.

Rita Ortiz: Por exemplo, o Chiado a maior parte dos prédios na Baixa de Lisboa, têm seis, sete, oito andares

Miguel Real: E não se nota, lá está.

Rita Ortiz: ...e não se nota, o Armazéns do Chiado também tem essa altura, mas já está no início da colina, quer dizer, e como nós temos também uma cidade muito consolidada em termos de construção, existem estas limitações para também não termos um arranha-céus no meio do nada, é diferente porque é um arranha-céus, mas depois acaba por não trazer aquele valor, fica demasiado estranho. Existe também aquele contraste do muito moderno ou está dentro do envolvente que existe ali, porque são zonas históricas e têm de se manter a traça ou tentar manter ao máximo o histórico, pelo menos o aspeto exterior porque senão fica a destoar bastante do envolvente. Não quer dizer que não haja alturas apropriadas para ter esse tipo de projetos, mas...

Miguel Real: É complicado, gerir...

Rita Ortiz: ...é uma gestão mais complicada e Lisboa tem alguns pontos específicos de zonas em que foi autorizada a construção de prédios mais altos, mas a sua maioria anda à volta dos cinco/seis pisos alguns com sete/oito na zona principal. Fora de Lisboa, nos arredores, aí já consegues ter. Já tens uns 14, uns 15 pisos por aí adiante, na zona do Alto dos Moinhos tem uma série de prédios altos, e outras zonas por aí, consegues ter mais andares.

Miguel Real: Ok, Rita falaste aí numa temática também muito engraçada, que nós abordámos nos podcasts anteriores, que é precisamente manter a originalidade e a componente histórica dos edifícios. Uma coisa que eu tenho reparado, nomeadamente no trabalho que nós temos feito, também de Capital Markets e do investimento, é que a renovação e a reabilitação da parte histórica de Lisboa tem sido feita numa base muito simplista, muito minimalista, mas ao mesmo tempo altamente moderna, e aquilo que eu tenho visto é que há um grande sentimento, um grande estilo do chamado retrofitting nas propriedades e é algo que nós temos feito, ou seja, nós também mantemos muitas vezes até a fachada original, não é, acaba também por ser também uma das nossas imagens de marca, mas damos sempre um toque moderno. Às vezes até pela simples aplicação de uma cor diferente, mais atualizada, realçar os brancos, que também já aconteceu. O que é que tu achas, qual é que é a tua opinião desta trend atual do retrofitting nestes edifícios históricos.

Rita Ortiz: Estamos a falar de duas coisas diferentes. Uma coisa é a reabilitação, outra coisa é o retrofitting, ou seja, o que nós fazemos mais é a reabilitação. Tens um prédio antigo, degradado, com um ou dois apartamentos e o proprietário ou investidor que o compra quer dividir aquilo em mais frações para poder à vontade alugar ou vender. O retrofitting não é tanto em termos de obra, é mais em termos de equipamentos. Quanto à reabilitação é puro e duro, vai ser feita uma obra de reabilitação naquele prédio, vão-se recuperar materiais, vão-se recuperar estruturas, vão-se alterar espaços interiores, nem que seja pintura, trocar canalizações, são obras de reabilitação que estão a melhorar o estado daquele prédio que estava degradado, estava antigo e atualizá-lo à legislação ou regulamentos que existem agora, consoante realmente o que é a extensão da alteração que é preciso para fazer, o que o cliente pretende. O retrofitting já é uma situação que não é ligada à parte da obra, mas é ligada à parte dos equipamentos, ou seja, temos um prédio antigo, não se quer fazer obras, mas o prédio antigo tem um elevador muito velho. Pode atualizar o elevador de maneira a torná-lo mais eficiente. Podes alterar caixilharias para torná-los mais eficientes em termos acústicos, em temos térmicos. Tem aparelhos de ar condicionado bastante antigos, um chiller antigo ou uma coisa do género, podes trocar por equipamentos mais modernos, ou seja, naquele prédio, naquele apartamento, neste caso será mais relacionado com prédios, naquele prédio manténs a estrutura que não consegues alterar, porque não está a precisar de obras, é um prédio que está a funcionar perfeitamente, só que não é eficiente. Então vais adaptar os sistemas que lá estão e melhorá-los de modo a torná-lo eficiente, menos consumos, menos gastos, torná-lo mais amigo do ambiente reduzindo a pegada de carbono, que é o que nós pretendemos agora, e é feita uma análise de tudo o que existe lá. Por exemplo: já aconteceu em prédios que têm muitas pontes térmicas, ou seja, existe muito... as paredes em si não estão bem isoladas porque é uma construção muito antiga. Pode-se fazer o isolamento no exterior e acabas por melhorar...

Miguel Real: O isolamento interior.

Rita Ortiz: Exatamente, melhoras tudo. Ou seja, não é uma obra de reabilitação, é uma melhoria que é feita ao prédio.

Miguel Real: Eu falei isto porque, algo que eu reparo bastante é o uso do vidro, por exemplo, que é cada vez mais usado, é algo que é muito presente. Eu falei nessa ótica do retrofitting porque acredito que em muitas edificações, é basicamente tudo original, e agora já percebi que realmente o retrofitting, aliás, é mais numa ótica de interior, de capacidades internas, mas aquilo que eu reparo é que também é muito usado no exterior o vidro. Será que isso é considerado retrofitting ou é apenas uma questão estética que está em voga agora?

Rita Ortiz: É mais uma questão de estética, é mais uma questão de decoração, mais uma questão de ampliação de espaços, tanto o vidro como o espelho, por exemplo, são colocados em sítios específicos para conferirem sensações à pessoa quando está a entrar no espaço. O facto de teres uma janela ou entrares numa sala com uma janela enorme sem praticamente perfis nenhuns, um pano de vidro enorme cria-te logo uma sensação completamente diferente do que chegares lá e teres uma janela pequenina. Ou seja, tem essa influência, a escolha desses materiais altera bastante. Em termos de exteriores o facto de teres uma guarda, uma varanda com uma guarda de vidro, há quem não goste, por causa da questão das vertigens e do medo da altura, mas em termos de visualização, quem está dentro de um espaço e tem aquela guarda acaba por não ver o limite da barreira de tijolo ou de ferro, o que seja, tem uma visão completa da vista em si. São materiais que quando usados, quando bem usados, acabam por dar o fator uau aos apartamentos. A mesma coisa com o espelho também, o espelho tem o dom de consoante ser um acabamento incolor, ou um acabamento gris, ou um acabamento cobre, dão certo tipo de tom e de ambiente aos espaços, ampliam os espaços, dão requinte aos espaços...

Miguel Real: E muito intemporal, eu acredito…

Rita Ortiz: Bastante!

Miguel Real: No caso por exemplo de Nova Iorque, um dos casos, e nos Estados Unidos usa-se muito também, antigamente via-se muito a questão dos arranha-céus em cimento, portanto era basicamente o material de eleição para a construção. Hoje em dia, a arquitetura dos edifícios já é quase 100% de vidro no exterior. É algo que eles apostaram muito e acredito que é um design se calhar mais intemporal, também deve trazer mais desvantagens, não é, também acredito que devido às temperaturas, devido à estabilidade se calhar, e o facto de, por exemplo, temos aquele exemplo em Londres, aquele edifício que é côncavo ou convexo, que o vidro em si refletia a luz do sol para um parque de estacionamento onde os carros estavam e houve um que até derreteu um bocado do metal de um dos carros. Há esses problemas que surgem, apesar de serem extremamente raros, acredito que também tragam aqui algumas mudanças. Eu queria aqui abordar uma coisa contigo Rita, que certamente é impossível nós não falarmos agora no pós-pandemia, ainda estamos em pandemia, mas vá, digamos que agora, nesta próxima fase que se segue, e isto é uma tendência que temos reparado muito a nível de investimento nos grandes empreendimentos residenciais e estamos a falar na habitação, não podem ser só apartamentos, precisam de ser compostos cada vez mais por equipamentos variados. Temos o exemplo de construções, que por acaso até conseguimos ver daqui, dos nossos amigos da Vanguard, que fizeram o Castilho 203 e que estão a construir a Infinity Tower. Eles apostam muito num conceito onde no edifício tem ginásio, piscina, espaços para as pessoas estarem, portanto, são empreendimentos multifacetados, que as pessoas, nem precisam de sair da sua própria habitação, do seu próprio prédio, para poder usufruir de certos equipamentos. Achas que isso será uma tendência a seguir daqui para a frente, do estilo "make it or live it, or break it", tem que se fazer assim ou então não será bem-sucedido. O que é que tu achas?

Rita Ortiz: Esse tipo de espaços já existe, já existiam antes de chegar a pandemia, a questão é que eram espaços mais ligados a uma gama mais alta. Tinhas condomínios fechados com piscinas, com ginásios, com esses espaços já todos previstos, com estacionamento, tudo e mais alguma coisa, que já eram oferecidos aos proprietários dos apartamentos. Neste momento com esta questão da pandemia digamos que foi preciso, com tudo a fechar, com restaurantes a fechar, ginásios a fechar, piscinas a fechar, todos aqueles serviços que a pessoa toma como garantidos, que a qualquer altura pode lá ir ao sítio, neste momento as pessoas também ficaram um bocado naquela, se isto fechar novamente ou se isto acontecer novamente, eu não quero estar dependente deste serviço externo, quero ter algo, ou na minha casa ou no meu prédio, que eu saiba que vai estar a funcionar e que posso usar a qualquer hora, 24 horas por dia. Nós cá em Portugal não temos muito esse hábito, mas noutros países, tu falaste nos Estados Unidos, uma parte dos condomínios tem esse tipo de serviço já incluídos, tem zonas de piscinas, têm zonas de ginásio no próprio prédio, em que as pessoas podem ir lá 24 horas por dia, quando quiserem, todos os dias. Nós nunca tivemos muito esse hábito, até porque falando especialmente de Lisboa temos bastantes ginásios, das mais variados gamas, mas ultimamente sim, tem havido mais uma preocupação em ter, falando de apartamentos, um espaço em casa para poder trabalhar, conseguir isolar e conseguir levar... um agregado familiar ter alguém na sala, alguém no escritório, mas conseguirem separar-se e conseguirem fazer o seu trabalho por que estiveram em confinamento e estão em teletrabalho e não vão sair à rua e têm de ter em casa esse espaço disponível para poderem fazer essa...

Miguel Real: Essa gestão, não é, poderem aproveitar, basicamente.

Rita Ortiz: Exatamente, fazerem essa gestão, ou seja, não é o apartamento e muitas das pessoas neste momento procuram mais espaços fora de Lisboa, nomeadamente moradias, porque estar fechado num apartamento durante vários meses sem poder sair, tornou-se muito difícil. A maior parte dos apartamentos não têm varanda ou o espaço de varanda é muito pequeno, não tem um espaço exterior e neste momento notámos que há muita procura mesmo em termos do projeto, para moradias em que a pessoa já tem o seu espaço exterior, já tem a sua piscina, pode fazer ali um, tem um espaço extra para ginásio, ou um espaço extra para um escritório, para poder estar a trabalhar à vontade, ou seja, já vai haver essa procura e cada vez mais vai ser necessário responder a essas necessidades, ou seja, porque também temos a questão, estamos a falar de prédios para venda, estamos a falar de prédios para arrendamento turístico. Para arrendamento turístico não justifica este tipo de coisas, as pessoas vem para cá para passear, a maior parte delas, apesar de haver os digital nomads que também vêm para trabalhar, mas aí acabam por reservar logo apartamentos maiores para ter um espaço de escritório e um espaço de quarto. No caso dos prédios em si... aí sim, vai haver essa necessidade cada vez mais, de ter a piscina, de ter o ginásio e de ter um espaço ou uma zona de salas que possam alugar e que possa usufruir fora do apartamento para poder sair de casa para o escritório, desce um ou dois andares e vai a um espaço de coworking que tenha arrendado, por exemplo, vai haver mais essa preocupação, sim.

Miguel Real: Pronto faz todo o sentido, realmente é algo que nós também temos identificado muito a nível de investimento, cada vez há mais procura e é engraçada essa abordagem porque realmente quem diria que as moradias iriam ter tanta expressão. Já tinham, mas agora cada vez mais, com a importância da pós-pandemia, como é óbvio. Rita, tenho aqui duas perguntas para fazer em respostas simples, já estamos quase a atingir o limite do nosso podcast, tenho aqui um excerto que o David Gooderham, diretor de contas da WSP disse há cerca duas/três semanas. Ele enalteceu a importância de quando as pessoas voltarem aos escritórios haver uma arquitetura que se foque em promover o distanciamento e ao mesmo tempo a produtividade através do mobiliário. Achas que isso é possível ser feito?

Rita Ortiz: Acho que é possível, é uma questão de se pensar, temos de manter os afastamentos, temos de ter mobiliários confortáveis para as pessoas, temos de criar as barreiras para a pessoa ficar isolada ou longe, mas poder comunicar à mesma com os colegas, mas isso é uma questão que é possível fazer. Aliás com esta questão do Covid-19, da pandemia, surgiram uma série de alternativas que as pessoas podem colocar nos seus espaços de trabalho, umas mais estéticas, mais simpáticas, outras menos, mas que podem ser utilizadas e é sempre uma possibilidade.

Miguel Real: Pois e é realmente engraçado porque neste sítio exato que nós estamos a gravar o nosso podcast, acho que podemos dizer que temos uma demonstração disso mesmo, em que esta é uma parede amovível e isto promove aqui uma versatilidade de uso muito maior, não é, obviamente e também um distanciamento. Isto aplica-se às várias componentes do nosso escritório e acredito que é algo que daqui para a frente não só a nível de escritório, mas também habitação, se vai utilizar e é realmente muito interessante. Agora por fim, queria aqui fazer-te uma pergunta que se calhar vai ser um bocadinho difícil e é para tu fazeres o top 5 das tendências da arquitetura desta década. O que é que tu achas que vai reinar agora nestes próximos 8 ou 9 anos desta década?

Rita Ortiz: É assim, o que se tem visto ultimamente é mais uma preocupação para a arquitetura industrial, ou seja, ter os equipamentos um bocado mais à mostra em alguns sitios, seja uma arquitetura mais alta sem tanta preocupação com os acabamentos em termos de tetos, de veres a estrutura existente, veres paredes de alvenaria ou paredes antigas e ver esse tipo de informação, ver as lajes, o betão, ter um bocado mais essa materialidade. Também em termos de tons, ou seja, não os tons vermelhos, amarelos e tudo mais mas mais em termos de materialidade, mais madeiras, tons mais sóbrios também. O uso do espelho e do vidro, isso continua bastante. Temos a questão que falámos à bocadinho, a questão de ter os espaços, passar quase a ser obrigatório, ter um espaço amplo para poder ter as várias atividades desde o trabalho, o lazer, o ginásio, tudo mais no próprio apartamento, na própria casa. Tudo o que é domóticas, cada vez mais, ou seja, terem tecnologia, mas sem veres a tecnologia, desde os carregamentos sem fios, em superfícies que a pessoa nem pensaria que eles lá estariam, em termos de tecnologia, em si, para a pessoa. Ultimamente estamos mais ligados aos telemóveis e mais à informação e à análise de tudo o que seja sensores, trackers e tudo o mais e ter a própria casa a ter essa informação em termos de inteligência, saber os teus consumos, quanto estás a gastar, onde é que podes melhorar, sem teres que te preocupar que a casa está a registar essa informação, tens o relatório ao final, analisas e podes alterar, melhorar essa parte. Esse tipo de situações, cada vez mais de maneira a tornar as casas mais eficientes, vai começar a aparecer mais. Penso eu, mas é assim, tudo pode mudar radicalmente.

Miguel Real: Claro que sim, mas é uma abordagem espetacular e agradeço-te imenso porque este é um ponto de vista de quem tem realmente a mão na massa e de quem desenha os projetos, portanto isto há-de saber-se uma coisa ou outra.

Rita Ortiz: Não sou a única, nós somos uma equipa, todos participamos.

Miguel Real: Claro que sim, eu agradeço imenso. E pronto chegamos aqui ao fim do nosso podcast, eu espero que tenham gostado, foi um prazer ter aqui a Mastermind da arquitetura da TOTE SER, Rita Ortiz, é sempre um prazer Rita...

Rita Ortiz: Obrigada pelo convite.

Miguel Real: ...é isso mesmo. Espero que tenham gostado, subscrevam os nossos canais, vejam nas nossas plataformas e claro, sigam-nos no Spotify que é exatamente onde isto vai ser publicado também.


Episódio 02: Uma Abordagem Não Tradicional na Arquitetura

Miguel Real: Olá viva, o meu nome é Miguel Real. Este é o segundo podcast da TOTE SER. Queria desde já agradecer-vos pelo apoio, pelo suporte no primeiro, foi realmente espetacular, o primeiro foi para falarmos sobre aquilo que fazemos, quais são as nossas áreas de operação e este vai ser mais dedicado à arquitetura. E hoje comigo, tenho o prazer de ter aqui o arquiteto CEO Helder Pereira Coelho e o arquiteto Miguel Meira. É um prazer estar convosco. Como é que estão?

Helder Pereira Coelho: Tudo ótimo!

Miguel Meira: Tudo bom!

Helder Pereira Coelho: Muito obrigado pelo convite.

Miguel Real: Hoje está um dia espetacular. Estamos na sala de reuniões que é simplesmente magnífica e lá está, faz todo o sentido estarmos aqui já que hoje vamos falar de arquitetura. Eu queria começar este podcast por fazer uma breve introdução aos nossos seguidores. Como é que começou o vosso percurso na arquitetura, onde começou e o que é que vos levou a fazer isto?

Helder Pereira Coelho: Bem a mim, para começar, eu para além da arquitetura, tenho uma segunda paixão que se interliga com a outra, que é a parte da psicologia e o desenvolvimento pessoal. São dois grandes interesses que tenho. São coisas pelas quais sempre pesquisei muito, sempre investiguei muito e portanto, o foco é sempre o bem-estar do ser humano, é tornar, ou pelo menos contribuir com o mais possível para que a pessoa se sinta feliz, que a pessoa se sinta realizada, para que a pessoa se sinta realmente com um estatuto. Digamos, que a arquitetura lhe possa dar um status mais elevado e portanto, o foco é sempre esse, é o bem-estar de qualquer um de nós. Eu vejo sempre a arquitetura como a imaginar-me, eu e o meu colega, vemos sempre a arquitetura imaginando-nos a viver nesse espaço e portanto, fazemos as coisas como se tivéssemos mesmo que lá morar. A partir daí tudo nasce e a partir daí as coisas vão surgindo e portanto, quero que aqueles espaços possam trazer-nos uma mais-valia para nos sentirmos melhor, e às vezes podem nem serem espaços que à partida parecem não ter potencial nenhum. Aliás, é isso que nos dá realmente os grandes desafios e o que nos dá a grande satisfação, é um espaço que parece que não tem, como se costuma dizer, “ponta por onde se pegue” mas nós tentamos, e perguntamo-nos «Se só tivéssemos este espaço no mundo para viver, como é que nós conseguíamos viver aqui o melhor possível?» e realmente é isso que a mim me entusiasma. Nós trabalhamos muito em parceria, já fazemos um projeto muito em sintonia, eu digo uma coisa, o Miguel diz outra e no final estamos a criar um espaço com perspetivas sempre diferentes porque não há ninguém é igual a ninguém, embora estejamos sempre muito em sintonia como já disse. O Miguel tem a perspetiva dele, eu tenho a minha, mas sempre no sentido de incrementar a qualidade da vivência daquele espaço.

Miguel Real: E o arquiteto Miguel Meira como é que começou, qual foi o seu início na arquitetura?

Miguel Meira: Nós começamos por sentir vontade de transformar algo. Aquela sensação de que aquilo que vemos, que nos rodeia, podia ser mais forte, mais intenso nas nossas vivências... E começou assim, começámos por nos familiarizar com coisas diferentes e começámos a sentir esse gosto pela diferença e a partir daí...

Miguel Real: Como é que começou esta vossa relação? Como é que se conheceram, como é que esta parceria que já conta com quantos anos? Quase 30, não é, como é que começou?

Miguel Meira: Começou nas zonas históricas da cidade que estavam completamente abaladas por muita degradação e faltava um input de requalificação de todos esses espaços, e foi aí que nós conseguimos operar de uma forma muito casada e muito interveniente naquele momento. Contribuímos para a reabilitação da cidade nas zonas históricas em muitos edifícios e, assentámos sempre o tónico de tornar esses espaços muito apelativos, confortáveis e que os utilizadores se sentissem bem em usá-los. Ao contrário do que era antes, que se sentiam provavelmente mais desconfortáveis, com situações pouco interessantes e pouco atraentes, nós conseguimos com o uso da arquitetura mais do que isso, ou seja, conseguimos tocar nas pessoas pelo seu bem-estar em usar esses espaços e esse bem-estar começou depois a transformar-se em sofisticação. Tornar e fazer sentir as pessoas diferentes proporcionando-lhes status, a arquitetura no fundo acaba por ser um pouco isso, cria emoções.

Helder Pereira Coelho: O Real quando fez essa pergunta, porque é que a gente se encontrou. Eu nunca tinha pensado nisso, mas realmente quando nós nos conhecemos houve uma coisa em comum que tanto eu como o Miguel sentimos. Podemos dizer que no país, o Miguel é um dos arquitetos que mais percebe de construção. Normalmente os arquitetos “fogem” da obra e têm sempre preferência pelo atelier. O Miguel é o inverso, foge do atelier e gosta de estar na obra, ele sabe o que é que coordena, ele, se necessário, sabe fazer, enquanto eu sempre tive uma perspetiva muito empírica da arquitetura. No fundo acho que isto foi o que nos ligou, foi a parte prática em si, porque existem ateliers, os chamados de autor, que desenham muito mais e que se candidatam muito a concursos, e muitas vezes esses projetos não avançam por variadíssimas razões, ou porque não ganham os concursos ou porque a obra não se concretizou, como todos sabemos. Nós desenhamos menos, mas aquilo que desenhamos é sempre com o enfoque muito grande na concretização daquele projeto, são projetos muito mais focados no uso por parte do utilizador e de maneira que foi este sentido que acho que nos uniu no início, portanto, tanto eu como o Miguel estávamos muito focados na prática mais do que no desenho e de maneira que fazíamos muito a ponte entre o atelier e a obra, pois tanto estávamos na obra e depois íamos para o atelier, como estávamos no atelier e depois íamos para a obra, ou seja, estávamos sempre muito na parte mais prática. Eu penso que foi isso que nos ligou...

Miguel Meira: E passámos por muitos desafios.

Miguel Real: Mas acham que seria mais o estilo em que um estaria mais virado para a parte estética enquanto o outro conseguia compensar com a componente prática, acham que havia esta sinergia quase subconsciente, ou estavam sempre na mesma página?

Helder Pereira Coelho: Acho que isso não...

Miguel Meira: Não é bem por aí, era uma leitura quase intuitiva.

Miguel Real: Quase mesmo uma química, em que estão basicamente dentro, no mesmo pensamento.

Helder Pereira Coelho: É incrível mas é verdade, uma coisa que surge naturalmente.

Miguel Real: É química pura, é química...

Helder Pereira Coelho: É capaz...

Miguel Meira: Talvez uma forma de ver a transformação que se pode criar e..., mas lá está, isto é muito natural, surge de uma forma muito natural...

Miguel Real: E vai-se aperfeiçoando ao longo do tempo, não é? Também é uma coisa que já...

Helder Pereira Coelho: E depois também nós temos uma ideia que nos ajudou a aperfeiçoar isso. Como trabalhamos muito para investidores, ou seja, empresas, fundos e até mesmo particulares, que querem investir no imobiliário, todo o nosso projeto é sempre com o intuito da sua rentabilização, ou seja, o nosso investidor quer que façamos um projeto que não seja muito oneroso, que não seja um grande investimento de obra, mas por outro lado esse projeto tem que ter muita qualidade e por sua vez ser bastante vendável ou ser de fácil arrendamento. Neste sentido e tirando algumas exceções para algumas pessoas da nossa praça, alguns CEOs ou pessoas que realmente querem projetos mais especiais, praticamente todos os nossos projetos são basicamente para quem quer investir na área do imobiliário. Neste sentido nós conseguimos sempre ter o feedback, dado o impacto bastante positivo que aquele projeto tem nos utilizadores, ou seja, o valor da obra do nosso projeto e a rapidez com que realmente se consegue vender aquele imóvel em detrimento de outros. Portanto, se a gente conseguir que o nosso investidor venda mais caro e mais rapidamente, por exemplo um T2 na mesma zona que outros com a mesma tipologia, isso é o feedback que realmente o nosso projeto alcançou o objetivo. E em termos de arrendamento é a mesma coisa, se as pessoas estiverem dispostas a pagar um pouco mais pelo arrendamento e rapidamente se conseguir arrendar, e não é só a rapidez e não é só o preço, é também o feedback que nós temos em relação à manutenção. Nós por exemplo, sabemos sempre se as coisas se degradam mais rapidamente ou não, o que é esteticamente muito interessante mas depois não funciona, porque as pessoas estragam as paredes com as malas, no caso do turismo, tudo isso nós vamos afinando no projeto, ou seja, todos os erros que nós possamos incorrer durante todo o percurso, nós com esse feedback vamos sempre afinado o nosso projeto e por isso é que eu acho que como nós colocamos tanto em prática aquilo que nós projetamos, conseguimos agora um aperfeiçoamento do nosso projeto. Claro que são sempre situações diferentes e com o decorrer dos tempos, vamos fazendo uma arquitetura diferente, mas, tal como o Real estava a perguntar, se era estética ou se era funcionalidade, digamos que é sempre uma coisa com a outra...

Miguel Real: É um mix... – Helder Pereira Coelho: é um mix... – basicamente, não há um, nem tanto ao mar nem tanto à terra, é um bocadinho...

Helder Pereira Coelho: Exato, acho que as coisas para além de estéticas têm de ser funcionais, nós temos de ser funcionais, porque senão não resulta, senão o nosso investidor não ganha dinheiro com isso, senão o nosso investidor não vende rápido, senão não arrenda rápido e de maneira que não nos entrega mais projetos.

Miguel Real: São objetivos diferentes, são arquiteturas diferentes e uma coisa que eu por acaso sempre fui bastante entusiasta da vossa psicologia como arquitetos e que também gostaria de falar aqui, era precisamente sobre qual é que é o vosso processo de raciocínio. Imaginemos por exemplo que deparam-se agora com um edifício descurado na Baixa Lisboeta, um edifício histórico pronto antigo de arquitetura pombalina, o que é que passa pela vossa cabeça o primeiro olhar que dão ao edifício, o que é que vocês reparam, qual é que é o vosso processo de raciocínio. Para onde é que eu olho, onde é que eu vou ver...

Helder Pereira Coelho: O que é que se pode manter.

Miguel Real: O que é que se pode manter?

Helder Pereira Coelho: O que é que se pode manter de origem, o maior número de elementos, de apontamentos,

Miguel Meira: Para não descaracterizar...

Miguel Real: Para não descaracterizar, ou seja, manter o edifício fiel à sua origem, basicamente...

Helder Pereira Coelho: O mais possível... – Miguel Meira: Para não descaracterizar o edifício – o maior número de apontamentos por muito degradado que esteja, nós vamos buscar o máximo...

Miguel Meira: E a nossa intervenção terá que depois valorizar a gramática da arquitetura existente. É uma forma de poder, lá está, de dar um input de valor que depois vai-se reconhecer isso na prática quando estiver tudo pronto.

Miguel Real: E até porque é assim, há requisitos que têm de ser mantidos, não é, nomeadamente como eu sei a estrutura em madeira tal como em alguns prédios tem que acontecer e isso são sempre dados adquiridos, quer queira, quer não se queira tem que se ter. Mas é engraçado que na vossa perspetiva a conservação da originalidade do edifício é uma garante, ou pelo menos contribuiu muito para a sua constante valorização, não é e...

Miguel Meira: Naturalmente, porque estamos a falar de zonas históricas, porque tanto assim, que se ganhou nestes últimos anos um impacto extraordinário no turismo, precisamente por essa preservação e essa valorização histórica nas zonas antigas. Porque se descaracterizássemos todos esses espaços naturalmente não teríamos agora uma procura tão notória do turismo que tem no fundo dado um empurrão na nossa economia em várias áreas, sejam elas no turismo como na restauração, como em várias outras coisas. Existe um ciclo económico muito grande em torno daquilo que é a nossa força de turismo, há muitos negócios em torno disso.

Helder Pereira Coelho: Mas depois há aqui um comprometimento muito importante, não é só mantermos os apontamentos históricos, mas sim concilia-los com o maior conforto e a melhor habitabilidade dos dias de hoje, porque as pessoas não podem comprometer o seu tipo de vida e o seu modus vivendi, pela manutenção de uma coisa que é antiga, quer dizer, temos sempre de conseguir conciliar as duas coisas, as pessoas não podem ser escravas de viverem num espaço e que não é tão confortável, não é tão fluído, não é...

Miguel Real: Só porque é antigo.

Helder Pereira Coelho: Só porque é antigo, não. Há aqui um comprometimento muito importante, nós temos de conciliar as duas coisas, tanto a parte da funcionalidade e a forma como é utilizada. Atualmente os espaços, como tudo o que se mantém da origem do edifício, são coisas muito importantes, porque hoje o modo de vida é completamente distinto e aliás, há situações completamente antagónicas. É como por exemplo, haviam antigamente os primeiros projetos, anos 20 ou anos 30, em que era importante que a zona das cozinhas ficasse o mais afastado possível da zona social. Qual era o objetivo? Na altura, eram tarefas feitas por pessoas que eram assalariadas, que eram empregadas para esse tipo de tarefa e que não podiam perturbar de todo os senhores da casa ou as visitas e portanto, as cozinhas tinham que ser o mais afastado possível da zona social. Hoje em dia é exatamente o oposto, pela vida toda que nós levamos e que realmente temos cada vez menos tempo para socializar, e para estar com os amigos, as cozinhas são integradas na própria sala. O que faz todo o sentido hoje, porque as pessoas enquanto estão a preparar o jantar e no fim quando estão a levantar a mesa, tudo aquilo é feito no mesmo espaço e aproveitam todo aquele, digamos “cerimonial” ou toda aquela forma de preparação da refeição, do próprio almoço ou do próprio jantar em si, para poderem comunicar e para poderem realmente socializar.

Miguel Real: São as ocasiões em que as pessoas estão mais juntas em casa. Passam todo o dia fora e quando se juntam, a maioria das vezes é na sala de jantar para jantarem juntas e a cozinha é um outro lugar.

Miguel Meira: É uma vivência diferente, nós tivemos uns desafios muito grandes porque fomos quase os pioneiros a tentar integrar a vivência das cozinhas com a sala em espaços que ainda não tínhamos regulamentação que permitisse isso.

Helder Pereira Coelho: Cá em Portugal, já era uma coisa que se usava também lá fora, por exemplo nos Estados Unidos é um tipo de vida usual, cá é que ainda não tanto.

Miguel Meira: Tivemos uma fase muito difícil de transformar esse problema do uso dos espaços, mas conseguimos felizmente. Também tivemos o apoio da regulamentação que entretanto sofreu alteração nesse sentido e conseguimos então que as coisas fluíssem dessa forma mais tranquilas, o objetivo é sempre um pouco esse, conseguirmos ir acompanhando a evolução em que naturalmente a arquitetura tem e há-de ter sempre um conceito muito importante nos negócios, porque é uma marca que faz com que o investidor possa garantir de certa forma o seu investimento e depois também acaba por ter uma parte social que é inevitável. Portanto a arquitetura vai ditar de certa forma qual é o nosso perfil, é um pouco isso. Nós acabamos por fazer sempre um acompanhamento do perfil do nosso cliente, para conseguir introduzir-lhe ainda uma maior valorização, muitas vezes muito mais até do que ele poderia estar à espera e isso tem sido para nós uma grande satisfação na maior parte das pessoas que têm falado connosco, e estamos bastante satisfeitos.

Miguel Real: É uma garantia do sucesso.

Miguel Meira: Eu julgo que sim, não temos de ter modéstia em mostrar de facto aquilo que temos feito bem e até para muitas zonas da cidade que estavam muito desvalorizadas, portanto nós contribuímos bem ou mal, mas contribuímos.

Miguel Real: Nós no último podcast, falámos que aquilo que nós fazemos em muitas ocasiões acaba por ser quase como uma missão cívica, porque nós estamos a devolver a Lisboa, às vezes muita da sua essência que se perdeu, até porque os edifícios acabam por envelhecer, acabam por ficar descurados e nós vivemos esses edifícios. Isso leva-me a outro tema que também queria discutir com vocês. Nós tentamos manter a originalidade ao máximo mas eu também sei que conseguimos introduzir mudanças muito subtis na parte estética em que nós fizemos um retrofit dos edifícios antigos. E esta tendência que, vamos ser sinceros, tem sido posta em prática nos últimos tempos, se calhar mais nos últimos 10 anos é algo que ainda consegue manter a originalidade dos edifícios dando-lhes um toque moderno e que visa a ser também bastante intemporal. Qual é que é a vossa opinião de como é que tem sido feito este trabalho em Lisboa, acham que tem sido bem feito, acham que tem sido exagerado? Qual é que é o vosso input nesta área, isto no geral?

Miguel Meira: Eu acho que houve uma melhoria muito acentuada no que se tem desenvolvido nos últimos tempos. Até posso dizer que determinados edifícios e nós já tivemos alguns exemplos executados por nós, alguns edifícios que só pelo simples facto de se escolher uma forma cromática adequada e conseguir-se introduzir essa leitura nos elementos arquitetónicos, conseguirmos valorizar o edifício sem lhe fazer grande alteração.

Miguel Real: Só mudar a cor basicamente, isso é incrível.

Helder Pereira Coelho: Mas saber onde é que se põem as cores.

Miguel Real: Não claro, sem dúvida. Não deve ser uma coisa fácil.

Miguel Meira: Temos exemplos, exemplos na cidade.

Helder Pereira Coelho: Isto que o Miguel está a dizer é importante pois, nem tinha pensado nisso, mas isto advém da experiência, isto é como aquela história do mecânico xpto, que leva não sei quanto dinheiro para acertar no parafuso que tem de trocar, no final o dono do carro diz «Epá tu levas este dinheirão todo só por causa de um parafuso?» e ele responde «Pois está bem, mas só para saber qual é o parafuso e o parafuso que é, isto levou muitos anos». E nós somos um bocado assim, este exemplo simples como o Miguel fala, que é o estudo cromático de um edifício, que vem da nossa grande experiência de todos estes anos, nós conseguimos introduzir de forma cromática, ou seja, já estamos tão habituados a trabalhar com uma contenção muito grande a nível de investimento financeiro, que temos que saber que com pouco investimento nós temos de propor uma intervenção mínima que gaste pouco dinheiro mas para ter um resultado, ou seja, em casos extremos de limites de gestão de património, que nós fazemos de alguns clientes, eles não querem gastar dinheiro nenhum porque o que realmente querem é o retorno do rendimento do prédio e querem gastar o mínimo em termos de manutenção. Para nós o mínimo, vamos é fazer um estudo cromático e vamos pintar o prédio de tal maneira que vá dar uma sobriedade, dar uma dignidade ao edifício, mas isto parecem coisas muito simples, mas é destacar determinados elementos da fachada, é saber enfatizar determinadas partes que no cômputo geral quer dizer, a intervenção foi mínima mas depois o impacto «Epá, o que eles fizeram ao prédio» e fizemos muito pouco. Portanto é um bocado a história como o mecânico com o parafuso. Somos pressionados tanto, em fazer a melhor obra com pouco dinheiro que nós pronto...

Miguel Real: E às vezes menos é mais.

Miguel Meira: Exato!

Miguel Real: Às vezes menos é mais e a simplicidade é algo que...

Helder Pereira Coelho: E em arquitetura menos é mais...

Miguel Real: Quando se começa a inventar muito, ali a divagar, às vezes acaba por não dar um bom resultado.

Miguel Meira: No fundo acabamos por eliminar os atritos e potencializar as valências da arquitetura, fica extraordinário. Mas gostamos muito de intervenções que muitas vezes acabam por ser peculiarmente simples.

Miguel Real: É que quando está feito a gente pensa «pois realmente quem é que não sabia.»

Helder Pereira Coelho: Exato, isto é facílimo.

Miguel Real: Mas antes de fazer ninguém se lembra de como, ou aliás, não é que ninguém, mas não é toda a gente que se lembra.

Helder Pereira Coelho: E há uns que fazem de uma maneira, outros fazem de outra. Não estou a dizer que nós é que fazemos bem, nós fazemos bem como há muita gente que faz bem, mas cada um faz com a sua experiência, com o seu perfil...

Miguel Real: Claro que sim e uma coisa que se vê por acaso aqui em Lisboa também se nota muito em outras cidades europeias, grandes cidades europeias, mas que eu não posso deixar de enaltecer, isto é, óbvio que haverá sempre edifícios que não vão envelhecer tão bem quanto outros e nós vemos aqui no CBD lisboeta, há edifícios que simplesmente envelheceram de forma, não muito boa. Qual é que é o vosso take nesta situação, e o que acham que haverá daqui para a frente, isto devido à maior importância da arquitetura e do design, não só na parte turística com na parte económica e até parte de embelezamento da cidade, mas acham que haverá uma maior pressão por parte das Câmaras Municipais ou das entidades respetivas, para modernizar estes edifícios ou acham que não vai haver assim...

Miguel Meira: É assim, as Câmaras Municipais passaram por um período de grande exaustão de trabalho. Eu tenho que reconhecer que grande parte dos técnicos da câmara ficaram atolados em trabalho que eu diria mesmo, nem sequer conseguiam ver a luz a passar pela janela, porque as pastas eram tantas, que faziam um ensombramento do próprio espaço de análise. Foi uma fase muito complicada porque estavam os processos todos a entrar e não se conseguia ter pessoas suficientes para os analisar, portanto era muito difícil, mas no meio disto tudo, e aqui o importante é depois o resultado, foi bem conseguido. Conseguiu-se na verdade ter obras interessantes que surgiram no nosso panorama, na nossa cidade e temos que reconhecer que houve de facto uma melhoria. Acho que desde os técnicos até ao relacionamento que têm com os projetos, nós também começámos e contribuímos para isso, mas houve também o reconhecimento da parte dos técnicos, da importância que se estava a fazer na cidade, e a cidade recuperou muito, temos hoje uma coqueluche.

Miguel Real: Não há dúvida...

Helder Pereira Coelho: Mas é isso que o Real estava a dizer, na arquitetura, perdurar com a qualidade no tempo, tem um papel muito importante da DGPC, que tem uma atitude, quanto a mim hoje, muito equilibrada ou seja não é fundamentalista. Nós também não podemos ser fundamentalistas a ponto de querer preservar todas as coisas, de tal forma que depois não é possível haver investimento, ou seja, complicar de maneira as coisas serem tão caras que depois ninguém quer realmente fazer um investimento. Mas por outro lado também não temos que ser destituídos completamente daquilo que marca os tempos, a história, daquilo que marca toda a nossa arquitetura e de maneira que tem de haver um papel de equilíbrio, portanto, no fundo não ser fundamentalista. Esse papel de equilíbrio eu acho que é muito importante, manter realmente elementos e manter realmente a história, aquilo que realmente é importante e que dá valor à nossa arquitetura, mas por outro lado, também que o processo ande com o que é importante para o investimento, temos que ser racionais criando um ponto de equilíbrio em que faça com que realmente as pessoas tenham interesse em investir e por outro lado também mantenham essa qualidade e essa carga histórica que tem os nossos edifícios.

Miguel Real: É algo que é muito falado e acho que todos podemos concordar, que no nosso país tem sido das maiores limitações a nível do investimento, é precisamente e como o arquiteto dizia, simplesmente a quantidade de tempo que é preciso para as coisas serem aprovadas. Isso já é algo que é inegável, é um grande defeito nosso, do nosso país, mas até que ponto é que isso impacta o investimento? Qual é que é a vossa opinião, será assim tão mal como dizem?

Miguel Meira: Eu acho que existe sempre um lado que é o da morosidade, mas depois, se formos ver no seu conjunto geral, no resultado final provavelmente o cenário acaba por ser bom. E depois também é assim, há que reorientar os investimentos para introduzi-los em áreas que são compatíveis com aquilo que se pretende. O que nós estamos a notar recentemente é que as linhas de investidores que temos, pretendem fazer investimentos a uma escala macro e que até lhes interessa ter áreas diferentes e que já não terão tantas restrições como aquelas nas zonas históricas. Portanto, nós aí conseguimos ajudar para que essas intervenções possam ser desenvolvidas já de outra maneira e conseguir até ter resultados muito mais aliciantes, mas nada disto passa por cima das instituições que contarão sempre com o nosso apoio, ou seja, tudo aquilo que vamos propor terá sempre de ser de acordo com aquilo que são as regras gerais. Não vamos inventar regras quando elas já estão definidas.

Helder Pereira Coelho: Temos é de ser mais criativos, para as ultrapassar.

Miguel Meira: Temos é de facto de introduzir os mecanismos que nos parecem ser possíveis de utilizar para que possa haver dessa parte de investimento um retorno muito simpático. É isso que é o nosso propósito também, nós nunca podemos ter só uma visão de arquitetos, também temos de ter uma visão financeira, porque tudo isto só funciona com muito dinheiro.

Helder Pereira Coelho: É a sustentabilidade financeira, os projetos têm de ser sustentáveis.

Miguel Real: É verdade, eu por acaso gostaria agora de fazer uma pergunta, isto realmente é algo que nunca falámos antes. Haverá alguma figura ou personalidade de arquitetura que vos inspiram, ou inspirou no início da vossa carreira?

Helder Pereira Coelho: Temos vários, mas não sei, uns numas áreas, outros noutras mas também não quero estar a pôr assim.

Miguel Meira: O Foster.

Helder Pereira Coelho: Sim, o Norman Foster é realmente uma referência, há outros também, mas...

Miguel Meira: Mas isto depois depende, há coisas fantásticas na arquitetura.

Miguel Real: Os arquitetos são artistas também, haverá sempre uma admiração, ou vamos buscar estilos aqui e ali, mas cada um tem o seu estilo, cada um tem a sua tela, acredito que seja um bocado assim.

Helder Pereira Coelho: Como não há ninguém igual, também na arquitetura não há nenhuma obra igual, podemos gostar, mas que os projetos sejam idênticos, acho que não. Há determinadas escolas sim que se percebe, mas eu acho que no nosso caso não nos identificamos assim com nenhuma em especial ou com nenhum em especial, digo eu, pelo menos que eu me tenha apercebido, também nunca tenho estado a...

Miguel Real: É só assim snitched de um e de outro e vão agarrando...

Helder Pereira Coelho: Sim, dizem que ninguém é criativo não é, ou a criação anda de mãos dadas com a memória, tem a ver com as nossas memórias e a conjugação de memórias...

Miguel Meira: Sim muitas vezes com o que nos é familiar, lá está, não há nada como se vivenciar uma solução que é diferente para nós sentirmos que nos começamos a identificar com isso e começamos a sentir que isso é mesmo aquilo que nós queremos fazer.

Helder Pereira Coelho: Pois isso é muito importante, aliás é isso mesmo, é experienciar os espaços, sejam eles nossos ou não, perceber o que é que realmente nós poderíamos mudar, por isso é muito importante vivermos os espaços projetados pelos colegas. Realmente sentir na prática e vivenciar esses espaços e ver onde poderiam ser corrigidos, eu acho que isso é importante sim. Nós somos muito empíricos, é tudo muito prático, experimentar e ver se aquilo é funcional, se é friendly, se não é. É muito bonito mas depois cansa as pessoas... aliás, é uma característica que descobrimos casuisticamente há pouco tempo, que valoriza os nossos investidores e que acaba por lhes dar mais valor financeiramente que é, os nossos projetos/espaços perduram muito no tempo, mas não foi intencional, calhou. Fazemos os nossos passos habituais na conceção do projeto, mas depois temos vários utilizadores na área do arrendamento, casais estrangeiros americanos e europeus, que chegam de repente aos nossos espaços, que têm para aí 10 ou 15 anos, e acham que são projetos com dois, três, quatro anos e não acreditam. Os nossos colegas dizem «não, isto já está feito há 10/15 anos» e eles não acreditam dizendo «mas isto é uma coisa que parece que foi feito agora», e claro não foi intencional, quer dizer, foi mas digamos que é um subproduto do nosso projeto. Mas isto em termos de valorização para quem é o dono dos espaços, para os investidores, é muito importante, porque realmente continuam com o valor ao longo dos anos, porque há coisas muito fantásticas mas depois tem, são prémios, são coisas muito fantásticas mas depois passam de moda, mudam e portanto, depois aquilo tem que haver uma nova intervenção e realmente é uma coisa que é consequência só do trabalho mas não é intencional. Eu pessoalmente não tenho essa intenção, eles resultam assim e depois realmente parece que estão muito atuais durante muitos anos, é bom para o investidor e nós ficamos muito contentes, mas não é intencional. É uma característica do nosso projeto.

Miguel Meira: É como sentimos...

Helder Pereira Coelho: Talvez, não sei...

Miguel Real: É uma coisa sensorial, acontece que funciona não é, mas isto parte muito do gosto, se me sinto bem aqui há-de haver alguém que também se sinta assim e o que acontece é que esse sentimento acaba por ressonar (ressoar) com os nossos clientes e pronto o feedback é bom, o feedback é ótimo.

Miguel Meira: Aliás tudo o que fazemos é como se estivéssemos a fazer para nós em primeiro lugar. Eu acho que passa um bocado por aí...

Helder Pereira Coelho: Pois, talvez seja e também porque não são assim realmente espaços muito marcantes, se calhar são espaços um bocadinho mais cleans. O clean é se calhar consensual não sei, não são coisas muito marcantes muito tipo «Epá, agora o impacto brutal», depois a pessoa cansa e já não gosta passado uns tempos, talvez seja por isso, não sei, nunca pensei, sei que realmente o feedback é este, agora...

Miguel Meira: Funciona lindamente...

Helder Pereira Coelho: Por isso é que as pessoas acham «epá este projeto é bestial», falam naquilo como se fosse uma coisa acabada. Há pouco tempo, os nossos colegas que vão mostrar, «Epá não, isto já tem 10/12 anos», pronto e temos muitas vezes essa conversa, esse feedback, e portanto, ficamos contentes não é, ainda nos rimos um bocado com isso.

Miguel Real: É bom!

Miguel Meira: Sim...

Helder Pereira Coelho: Mas não é intencional.

Miguel Real: Pronto! Eu queria falar aqui um bocadinho com vocês, isto também devido ao meu trabalho dos Capital Markets, isto é uma coisa que vocês certamente me vão confirmar, que é precisamente, o quanto as periferias tiveram agora um foco, um holofote nelas devido à pandemia, ou seja, esta alavancagem resultante desta conjuntura, o que veio fazer é que as periferias começaram a ter uma afirmação muito maior e da perspetiva que eu tenho, do trabalho que tenho feito juntamente com os parceiros também dos Investidores, é que as pessoas estão a ver as periferias e a sua própria aquisição das propriedades, as suas casas, com uma abordagem muito mais direta. Obviamente que isto é sempre impactado também devido ao teletrabalho, do regime não é, que cada vez mais empresas estão a adotar, mas o que nós vemos agora é uma abordagem muito mais prática da aquisição da propriedade, ou seja, já não é preciso estarmos completamente colados a 15 minutos do centro da cidade, dos CBDs e as pessoas estão a focar-se muito mais em espaços que, seja pelo metro quadrado ser um bocado mais barato, seja por serem espaços mais abrangentes, elas querem espaços em que sejam maiores, tenham uma maior versatilidade e que se sintam melhor neles. O que é que vocês acham disso? Qual é que é a vossa opinião desta afirmação das periferias?

Helder Pereira Coelho: No meu ponto de vista, há duas coisas essenciais para que isso tenha acontecido. Para já, foi o que o Real disse, o paradigma do teletrabalho que é uma coisa que mudou completamente a nossa maneira de pensar a casa, o trabalho. Foi uma transformação, quase que diria de 180 graus, porque hoje em dia as pessoas mesmo que não façam teletrabalho atualmente ou que nunca tenham feito, acham que é perfeitamente possível e a probabilidade de um dia poderem vir a fazê-lo é enorme e neste sentido, as pessoas podem procurar um espaço mais distante, como o Real diz e muito bem, com áreas maiores e com mais espaços a céu aberto. Esse, eu acho que é o ponto fundamental. Outro ponto é o fato de termos sido abanados, como seres humanos, começarmos a ver a nossa expectativa de vida muito limitada, acho que as pessoas estão a pensar neste momento que ou gozam a vida ou então isto pode acabar de repente. Eu acho que neste sentido as pessoas estão mais dispostas a investir mais, estão dispostas a desfrutar mais e a usufruir mais daquilo que podem e portanto nesse sentido isso acontece tanto na procura de espaços na periferia, como o Real disse, assim como também nas zonas de veraneio. Neste sentido as pessoas estão dispostas a investir muito mais do que estariam antigamente ou do que estavam antigamente, antes da pandemia. Porque um dia podem vir a fazer teletrabalho na zona onde tem a casa de férias e também porque querem aproveitar a vida, pois não sabem se poderá ser mais curta do que prevíamos...

Miguel Real: Acham que isto se assemelha por exemplo, porque a nossa cultura sempre foi muito à base de nós querermos tudo ao pé umas coisas das outras. Nós queremos que o trabalho seja perto de casa, queremos que a escola dos filhos seja perto de casa e este, o famoso triângulo dourado, que seja o mais pequenino possível, porquê? Porque dá muita qualidade de vida, nós temos que fazer as nossas commutes, não é, nós temos que fazer as nossas rotinas diárias, isto vai demorar tempo, conseguimos reduzir o tempo que as fazemos, vamos ganhar mais tempo ao final do dia mais tempo para nós, mas atenção que se nós falarmos em mercados, em países como a Alemanha é perfeitamente normal que se façam 150/200 km para ir para o trabalho, as pessoas vivem nesta realidade, é essa a cultura, portanto que ninguém diz que não porque é um dado normal, acontece. Vocês acham que é possível que a mentalidade portuguesa consiga adotar esta vertente, perder este apego à proximidade das coisas ou acham...

Miguel Meira: Isto tem a ver com uma questão de escala,

Helder Pereira Coelho: Exato.

Miguel Meira: Porque por exemplo, na China as distâncias de cidades para cidades são horas e por isso mesmo existe a razão de se desenvolverem os TGVs para que essa distância seja minorada. Ora bem nós aqui não...

Helder Pereira Coelho: E a estrutura mental deles. Para eles é diferente, porque vivem numa escala diferente da nossa. Nós somos um país pequeno...

Miguel Meira: Nós somos pequenos, nós não temos provavelmente...

Helder Pereira Coelho: É como os brasileiros, é como qualquer país da Europa, quase todos são maiores que o nosso, portanto têm uma escala diferente. Como somos pequeninos, para nós tudo é uma distância enorme. É a proporção...

Miguel Real: Acham que isso vai mudar agora com o tempo devido a esta também fomentação das propriedades mais longe ou acham que se vai manter.

Miguel Meira: As mudanças são sempre boas. O importante na mudança é a nossa boa adaptação e nós podermos, nessa adaptação, configurar uma melhoria para todos os utilizadores sentirem-se bem, até provavelmente melhor do que se calhar antes. Essa transformação é que é fundamental e acho que a arquitetura contribui muito para isso. Nós por exemplo temos um projeto espetacular no Algarve com uma escala simpática e que irá provavelmente receber bem esse tipo de investimento que vai contribuir para que se possa vivenciar e trabalhar na mesma zona. Isto agora depende muito de como é que se vão criar as sinergias necessárias, criar esses compromissos e as mudanças podem ser muito boas.

Miguel Real: Eu acredito que também que há muitas condicionantes a nível económico, especialmente na qualidade de vida das pessoas. Esta está constantemente a subir, produto de ser cada vez mais uma cidade do mundo, no entanto os ordenados locais não acompanham esse, mas eu falo por mim por exemplo, eu vivo em Almada, mas eu penso muito bem adquirir uma casa no futuro, por exemplo em Palmela ou Alcochete, locais que à partida «Miguel isso é muito longe», mas vamos ver se será mesmo muito longe?

Helder Pereira Coelho: Não, porque nós podemos fazer a alteração ou o ajuste desse Triângulo Dourado que o Real estava a falar, com a ideia de trabalhar online se estivermos a trabalhar em casa e os miúdos já estiverem na escola, perto de Alcochete ou Palmela, haverá depois a questão do equipamento. Deverá haver mais crianças, haver mais pessoas nessa zona e portanto os equipamentos escolares também melhoram, e de maneira que aí consegue adaptar o Triângulo Dourado que falava, que é na mesma cidade em que está a trabalhar e a distância da sua casa, onde trabalha, à escola também será. Mesmo que não seja assim tão perto, é de fácil acesso porque tem as estradas com muito menos movimento, conseguindo-se fazer percursos maiores em menos tempo, enquanto nos grandes centros para percorrer os mesmos quilómetros, com o trânsito, vamos demorar mais tempo.

Miguel Real: Isto é algo que por acaso falámos no último artigo que publicámos. Nesse artigo faço referência a uma pessoa que dizia precisamente isso, ou seja, nos Estados Unidos por exemplo, casos como a Starbucks que nesta altura de pandemia, decidiram fechar lojas em alguns centros das cidades e abrir nas periferias e pensamos «Isso é uma estratégia que não faz sentido nenhum», mas a realidade é que as pessoas ao ficarem mais em casa o que é que vão fazer? Vão frequentar espaços mais perto das suas casas e a fomentação das periferias, vão-se desenvolver muito mais rápido. Vão ter mais restaurantes, vão ter mais espaços públicos, vão ter mais centros comerciais e este enaltecimento destas localizações vai ser proporcional.

Helder Pereira Coelho: E essas tendências não são só no nosso país é uma tendência...

Miguel Real: Em todo o mundo.

Helder Pereira Coelho: em todo mundo, é uma tendência geral, pós-pandemia. O que estamos a falar todos, é uma tendência geral, não é só para Portugal.

Miguel Real: E por acaso uma coisa que também me leva a falar neste tema é precisamente a questão dos Golden Visa, ou seja, já no ano passado ouvimos dizer que iam acabar a sua emissão em Lisboa e no Porto, isto para fomentar mais as restantes localizações de Portugal. Acham que isto vai ser positivo ou negativo? Será um tiro no pé ou será uma decisão financeira inteligente?

Miguel Meira: Eu acho que vai ser positivo no sentido em que esse é o enquadramento. Se o desenvolvimento vai passar para as periferias, então vai ser aí que se irão ter de nascer os investimentos.

Miguel Real: Mas haverá procura suficiente?

Helder Pereira Coelho: Eu acho que o Golden Visa é uma ignição para o investimento. É o ponto de arranque, só serve para os primeiros. Porque depois de virem os primeiros, os outros vêm por acréscimo. Não há melhor publicidade que o passa palavra, isto é comum a toda a gente falar nisso e de maneira que as pessoas começando a vir para cá, vão dizer que temos qualidade de vida, que foi o melhor investimento que fizeram, que valeu a pena, etc. Cada pessoa que faz isso, que faz este movimento de vir para cá, investir e morar cá, cada pessoa dessas vai transmitir isso aos familiares, aos amigos, aos colegas de trabalho, irá criar uma repercussão enorme e neste sentido eu acho que os Golden Visa servem para captar os primeiros investidores. Depois a partir daqui, os outros vêm a seguir, com ou sem Golden Visa eles vêm.

Miguel Real: Não há-de ser uma limitação...

Helder Pereira Coelho: Pode parecer à partida, que não haverá realmente tanto investimento,

Miguel Real: Mas na realidade...

Helder Pereira Coelho: ...pode tornar o processo mais lento, acredito! Se realmente continuasse a haver Golden Visa, vinham os que só tinham interesse fiscal e vinham aqueles que realmente já tinham conhecimento da qualidade de vida neste país. Mas se o Golden Visa alterar, o processo é mais lento, digamos que o processo das pessoas investirem cá, vai demorar mais tempo.

Miguel Real: Pois é realmente uma abordagem bastante interessante, até porque o investimento estrangeiro em Portugal representa uma grande percentagem, e cada vez. Por acaso um artigo muito interessante que vi a semana passada, é que cada euro investido por um estrangeiro numa casa, ao fim de 4 anos gera 7 euros para a economia. Portanto, é incrível...

Helder Pereira Coelho: E é a nossa fonte, quer dizer, não temos petróleo.

Miguel Real: Mas há aqui um mixed fealings, porque há sempre aqueles que acham isto bem, há sempre aqueles que acham isto mal.

Miguel Meira: Isso é normal.

Miguel Real: Eu acho que é normal.

Helder Pereira Coelho: Isso é sempre assim. Só não acontece quando nada acontece, quando ninguém faz, quando não se faz é que não se é criticado. Até é bom que critiquem porque demonstra que se fez alguma coisa. E nós aprendemos muitas vezes, muitas vezes não, aprendemos sempre com os nossos erros e com as coisas mal feitas, portanto há sempre um lado positivo.

Miguel Real: Eu queria fechar o Podcast, com a seguinte pergunta - na vossa opinião quais serão as tendências da arquitetura para os próximos 5 anos, as três tendências principais, três bullet points, o que vai caracterizar a arquitetura nos próximos 5 anos.

Miguel Meira: O topo máximo! Vamos entrar no luxo máximo.

Miguel Real: Luxo?

Helder Pereira Coelho: É um luxo, mas é um luxo cru. Quer dizer, vai-se abolir um bocado a maquiagem, por exemplo uma coisa que nós fazemos muito é enfatizar a parte estrutural do espaço, eu acho que isso se vai manter. Levando um bocadinho ao expoente máximo é manter realmente essa parte estrutural, que no fundo é intemporal e depois, tudo o que se acrescenta em termos de projeto é algo funcional, faz todo o sentido, não só pela parte estética. Agora, a ciência está em criar essa conjugação entre a estética e a funcionalidade.

Miguel Meira: O aumento do conforto também.

Helder Pereira Coelho: Sim, depois o resultado tem de ser conforto. O importante é o conforto das pessoas.

Miguel Real: Luxo, aumento do conforto, e a terceira?

Miguel Meira: E a saúde.

Miguel Real: Saúde...

Miguel Meira: A saúde, os espaços exteriores vão estar interligados completamente com o corpo humano.

Miguel Real: Vai ser esta conjugação entre os três.

Helder Pereira Coelho: Sim. Também a iluminação, e a ventilação transversal das casas, são dois pontos muito importantes, onde se deverá dar mais ênfase. A existência dos elementos verdes, também é muito importante.

Miguel Meira: Jardins de inverno, por exemplo.

Helder Pereira Coelho: Jardins interiores.

Miguel Meira: Dentro das habitações.

Helder Pereira Coelho: Haver muito verde, a presença do verde é muito importante. A luz, o verde e a ventilação, mais do que se faz hoje em dia, explorar ainda mais.

Miguel Real: Ou seja, amplificar essas características ...

Miguel Meira: Tem que haver espaço para todos os nichos.

Helder Pereira Coelho: Tem de se trazer a natureza para o pé de nós, isso é que eu acho que é importante, nós estarmos com a natureza.

Miguel Meira: A ligação com o nosso meio físico...

Helder Pereira Coelho: Conciliar o espaço, material com a natureza. Essa conjugação tem de ser bem trabalhada, bem projetada, para usufruirmos do tal espaço saudável.

Miguel Meira: Nós podemos mesmo ter a vantagem única de estarmos no mundo e de agradecermos por estarmos neste espaço que é fantástico, tem tudo de bom, nós temos tudo de bom.

Miguel Real: É, realmente é assim, eu por acaso já tive oportunidade de viajar muito pelo mundo, na altura, vou ser muito sincero, cada vez que ia aos Estados Unidos tinha aquela ideia que é exatamente onde eu quero viver e realmente quando se chega lá, tem-se sempre essa ideia mas quando se sai e se chega a Portugal é que voltamos a ter a noção dos fatores que nós podemos contar, temos um país seguro, um país costeiro, paisagens que vão desde serras espetaculares a praias deslumbrantes.

Helder Pereira Coelho: E temos muita natureza ainda, é que por exemplo o caso que falou dos Estados Unidos é diferente, já é tudo muito...

Miguel Real: Os Estados Unidos têm muita natureza também, só que o problema é que é tão grande que muita dela...

Helder Pereira Coelho: Sim, mas já tem muita construção, já tem muita intervenção.

Miguel Meira: A vivência das pessoas tem de começar a ser um bocadinho diferente e aí lá está, provavelmente não se pode ser, não vai ser uma receita mas, é que as pessoas têm que viver mais com a natureza, porque o viver demasiado urbano já mostrou que não é saudável e portanto tem esse...

Helder Pereira Coelho: Saudável, psicológico e fisicamente, não estamos a falar só da parte física...

Miguel Meira: ...esse lado, o nosso país tem tudo de bom, porque tem ainda muito espaço inclusivamente, tem muito território...

Helder Pereira Coelho: E é também por ser pequeno, estamos numa parte urbana, como rapidamente estamos numa zona ultra natural, selvagem, rapidamente a gente consegue estar e com características diferentes, portanto, podemos ir para a Serra da Estrela como podemos ir para uma praia.

Miguel Real: Engraçado que estávamos a falar e temos aqui o pulmão de Lisboa à nossa frente, o Monsanto com esta...

Helder Pereira Coelho: Até a nossa cidade tem essa característica, temos a presença de verde, de tanto verde, de tanto valor que se dá hoje em dia, cada vez mais, mesmo pós pandemia, acho que realçou em todos nós mais isso, a necessidade pelo contacto com a natureza e isso é que nos dá satisfação.

Miguel Meira:E o próprio planeta também sentiu isso, houve uma rápida regeneração.

Miguel Real: Diz que foi a melhor coisa que aconteceu no planeta terra.

Helder Pereira Coelho: E se nós não fizermos uma utilização abusiva da natureza as coisas vão-se reequilibrando, é só acho que não devemos fazer as coisas de uma forma tão abrupta, ter mais atenção a isso. Se tivermos mais atenção e mais cuidado, aí as coisas reequilibram-se e todos nós poderemos realmente estar muito melhores e viver muito melhor com tudo, com a intervenção humana e com a natureza.

Miguel Real: São esses os mandamentos aqui dos dois arquitetos que realmente, acho que nos dão aqui uma visão espetacular e também muito aprofundada sobre as tendências que vão funcionar, e toda esta componente adjacente da natureza conjugada com a arquitetura. Arquitetos foi um prazer tê-los aqui.

Miguel Meira: Obrigado pelo convite.

Helder Pereira Coelho: Muito obrigado Real, por ter-nos proporcionado tudo isto e ter organizado tudo isto.

Miguel Real: O prazer é meu, adoro fazer isto, não é, podermos falar aqui um bocado, partilhar aqui estas ideias e especificamente, poder também demonstrar o que é que nós sentimos, o que é que nos vai na cabeça, para os nossos seguidores que estão nas nossas plataformas e também em nome de toda a equipa, queria também agradecer-vos pelo vosso suporte e vosso apoio. Espero que tenham gostado e lá está, os nossos canais estão abertos, vocês comentem, deem-nos o vosso feedback, temos todo o prazer em conectar-nos com vocês, espero que tenham gostado, o meu nome é Miguel Real.

Miguel Meira: Obrigado.

Helder Pereira Coelho: Muito obrigado Miguel Real.


Episódio 01: O que é a TOTE SER

Miguel Real: Olá viva, o meu nome é Miguel Real, sou Chief Marketing Officer na TOTE SER e este é o nosso primeiro podcast... em que visa dar a entender um bocadinho mais sobre o que é que nós fazemos o que é que é TOTE SER e hoje tenho o prazer de estar comigo o CEO e o arquiteto Helder Pereira Coelho no qual nos vai poder explicar um bocadinho mais quais é que são as nossas áreas de operação, exatamente o que é que nós fazemos. É um prazer arquiteto como está? Tudo bem?

Helder Pereira Coelho: Obrigado! Obrigado eu, também é um prazer estar aqui...

Miguel Real: É um prazer, é um prazer - Helder Pereira Coelho: ...aqui a conversar – Arquiteto são cerca de 30 anos de operação no mercado português especialmente aqui na área de Lisboa. O que é que nos pode dizer sobre isso e mais precisamente, quem é que é a TOTE SER?

Helder Pereira Coelho: Ora bem, a TOTE SER essencialmente é uma empresa de arquitetura e... pronto aqui eu penso que há aqui dois tipos de atelier de arquitetura e... e eu posso fazer uma breve definição é que é ao... portanto, o gabinete de arquitetura que nos salta logo à atenção e aquilo que nós associamos que é o chamado, os arquitetos de assinatura, portanto são realmente gabinetes com grandes projetos, grandes ideias, tem uma componente criativa muito forte. Nós aqui o nosso caso... somos... estamos do outro lado, ou seja, somos um gabinete muito prático, somos um gabinete muito focados no utilizador, portanto na, digamos que nós trabalhamos é para o conforto e para dar as melhores condições e provocar as melhores sensações ao utilizador. Como nós também temos, e temos a noção de que realmente tudo na vida é preciso que seja sustentável, ou seja, para nós conseguirmos fazer mais projetos é preciso que o nosso projeto contribua para um investimento, que esse investimento vá ter os resultados... satisfatórios, ou além mais que satisfatórios, portanto tem que ser para além da média para nós conseguirmos ter mais clientes, os nossos clientes são chamados Investidores e portanto para terem interesse em investir e podermos fazer melhores espaços e mais espaços com melhores condições para o nosso foco que é o utilizador.

Miguel Real: Claro faz, faz todo o sentido, ou seja, esta arquitetura que nós temos, nós acabamos por ter uma arquitetura virada à rentabilidade, ou seja, normalmente tem-se a noção que a arquitetura é uma coisa cara, mas nós de certa forma mudámos o conceito em que mostrámos aos nossos clientes que a arquitetura não é cara, aliás pelo contrário, ainda nos consegue fazer resultar em rentabilidades nunca antes esperadas, não é, e os resultados realmente falam por si... e são de facto quase três décadas da operação do mercado imobiliário. Arquiteto pode-me dizer como é que tudo começou?

Helder Pereira Coelho: Portanto isto começou porque realmente havia esse objetivo de conseguir... criar as melhores condições para, como eu disse há pouco para o utilizador, portanto para a pessoa que realmente vai usufruir do espaço e... e na altura foi-nos dado um desafio, que foi portanto, no incêndio de 1988, o Incêndio do Chiado, em que foram-nos dados alguns edifícios que estavam completamente degradados, tinham sido atingidos pelo fogo, uns mais que outros e foi-nos dado o grande desafio de poder... como sabem aquilo é um projeto de, digamos - Miguel Real: Claro que sim. - de reabilitação Siza Vieira, portanto o conjunto foi Siza Vieira, depois havia vários gabinetes, várias empresas que trabalharam... portanto, e colaboraram e trabalharam em parceria no projeto e... e ali havia realmente um desafio muito grande que era, tornar aquela zona outra vez, portanto, apetecível para se viver, portanto aquela zona na altura do Chiado, na altura em que houve o incêndio era uma zona que era completamente desertificada em termos de habitação, os... o comércio, portanto também já era praticamente... não digo inexistente, existia mas tinha muito pouco dinamismo porque estávamos na altura dos arranques dos centros comerciais e o de maneira que já ninguém acreditava que voltariam as pessoas a comprar nas lojas de rua, pelo facto do incómodo das pessoas apanharem chuva apanharem trânsito e não terem sítio para onde estacionar o carro, portanto havia ali o grande desafio de podermos de criarmos condições para que as pessoas voltassem a querer morar e ter toda uma vida, digamos que, de serviços, de comércio, portanto ser um, portanto um novo centro apetecível para as pessoas viverem. E de maneira que foi-nos dado as ruínas, digamos, do... dos edifícios que foram, portanto que foram apanhados pelo incêndio e de maneira que depois cada arquiteto teve que desenvolver, portanto conforme os edifícios tinha, teve que desenvolver o seu layout de forma a realmente tornar aquilo apetecível e portanto foi assim que nós começámos.

Miguel Real: Foi assim, foi assim, não, é realmente interessante e é algo que não, sinceramente não posso deixar de falar é assim, eu acredito que isto começando nesta época logo a seguir a 1988 ou seja logo a seguir ao incêndio, por um lado acredito que grande parte da nossa operação teve como base, quase como uma missão e um dever cívico ou seja nós estávamos a reabilitar, a reconverter e a repopular, para todos os efeitos, a zona de Lisboa, zona histórica de Lisboa. O que é que me pode dizer disso Arquiteto? Isto é realmente uma missão que é não só os privilegiados para ter, não é, mas acredito que há grandes dificuldades de realmente ser bem-sucedido nela. Mas de certeza que o arquiteto que me consegue dizer quais é que são as dificuldades, não é, e por outro lado como é que nós conseguimos ter rentabilidades altas, num sítio, cuja renda atualmente é altíssima, não é, e que o mercado valorizou da forma que realmente valorizou, nestes últimos 30 anos.

Helder Pereira Coelho: Eu acho que como disse há pouco, o fundamental aqui é realmente estarmos focados nas pessoas, quem vai utilizar aqueles espaços. Primeiro nós temos que ter a noção, noção e não... para além da noção, temos que ter uma ideia muito exata e muito concreta, de quem será o tipo de... de universo de pessoas que queiram utilizar aquele espaço e também que possam utilizar aquele espaço, portanto, tenham capacidade financeira para o fazer. E... e o importante é isso, é nós conseguirmos primeiro definir bem o universo a quem nos estamos a dirigir e depois quase como... como um ator que temos saber viver naquela pele, tentar imaginar o que é que seria nós vivermos lá, acho que tudo começa por aí. E então a partir daí começa-se a desenvolver toda uma ideia que realmente faça com que as pessoas tenham com... com o resultado final tenham uma vontade muito grande de poder serem elas a utilizar aquele espaço, ou através do arrendamento, ou através da venda. O que vai fazer com que essa grande vontade que as pessoas têm pelo espaço que está, portanto, que está resolvido, estejam dispostas a pagar um pouco mais seja pelo arrendamento ou pela venda. E daí realmente conseguir um retorno muito maior para quem investiu, porque depois nós temos sempre aquela pressão realmente os Investidores apostam em nós e estão à espera que realmente aquilo que se consigam realmente um ótimo resultado que é felizmente, digamos que, pronto os nossos bons resultados tem a ver com isso, tem a ver exatamente com 30 anos a tentar e a aperfeiçoar toda uma técnica que faz com que o resultado seja cada vez, portanto, digamos que o resultado mais apurado, portanto - Miguel Real: Claro que sim - seja cada vez um resultado mais em que as pessoas se sentem felizes, vá digamos, - Miguel Real: Sem dúvida. - a utilizar aquele espaço, felizes e orgulhosos e acho que isso é que, pronto é, isso é que nos dá pronto, nos dá satisfação.

Miguel Real: É o nosso lustro, é o nosso lustro, para todos os efeitos. E realmente temos uma pergunta por acaso também é muito perguntada pelos nossos Investidores e que agora temos oportunidade também de divulgarmos ao nosso, ao nosso Podcast é: quais é que são as vantagens de trabalhar com a TOTE SER, numa ótica de investidor ou cliente investidor?

Helder Pereira Coelho: As vantagens é exatamente por isso, porque somos realmente muito práticos. Nós podemos dizer que realmente a... quase que tudo o que projetamos pomos em prática, portanto, como não temos aqueles grandes projetos artísticos, muitas das vezes têm um carácter mais formal, mas somos mais projetos de funcionalidade, como disse, para as pessoas e eu acho que essa prática é que nos distingue e é que faz, digamos, termos os resultados que temos, ou seja, nós cada projeto, cada projeto que nós fazemos, já estamos a aplicar aprendizagens que temos nos outros e não, e aprendizagens muito, digamos que muito diretas, no sentido de que nós temos uma vertente dos nossos Investidores, que depois optam pela exploração através do arrendamento e nós aí temos constantemente sempre um feedback por parte do utilizador e por parte das pessoas que fazem a gestão e que, pronto, e que realmente são responsáveis pela manutenção. E de maneira como temos sempre o feedback constante da utilização dos espaços, no próximo espaço já temos... temos esse melhoramento e portanto acho que, é essas três décadas sempre focado em realmente proporcionar o melhor ambiente, as melhores sensações, as melhores emoções e... e o orgulho da pessoa sentir que pode utilizar aquele espaço, eu acho que é isso que nos faz a diferença.

Miguel Real: Faz todo o sentido, faz todo o sentido. Algo pelo qual nós nos regemos sempre, não é, e que sempre foi o nosso lema, é o nosso investimento, a nossa política de 360°. Mas o que é que significa investir 360°? Claro que nós fazemos aquilo para o, que fazemos para os clientes tendo em conta os seus requerimentos, não é, os seus requisitos, mas a abordagem que nós temos é sempre uma abordagem muito intima, isto porquê, porque nós fazermos os trabalhos como se fossem para nós e essa ótica é muito importante, até porque até, podemos ser um bocadinho ousados, a nossa visão é uma visão boa, é uma visão que realmente resulta e tendo em conta a experiência que nós temos no mercado é uma visão vencedora. O que é que me pode definir deste investimento em 360°, Arquiteto?

Helder Pereira Coelho: O 360°, isso advém realmente de, digamos que de uma evolução que está a ter neste, está a ter, ou tem vindo a ter ao longo de todos estes anos do imobiliário, que digamos, que é um negócio que cada vez tem que ser mais apurado mais profissional, no sentido para obtermos melhores resultados. E o facto de haver uma entidade que consegue perceber quais são, digamos que, as necessidades de cada atividade interveniente, ou seja, desde a aquisição de um imóvel que a gente levanta a oportunidade de investimento e apresenta ao nosso cliente, desde a aquisição, deste conhecer todo o processo de licenciamento, de conhecer todo o, portanto toda a gestão da obra, tudo o que está envolvido em relação à obra e depois na parte da comercialização, uma entidade como nós que conhecemos realmente todas as atividades que estão inerentes ao processo, faz com que possamos otimizar todo o recurso financeiro e em termos de tempo, para podermos chegar ao fim com os menores custos possíveis, o mais rápido possível e o melhor atendimento possível.

Miguel Real: Claro! Ou seja nós somos basicamente uns advisors de uma paragem, ou seja, nós conseguimos proporcionar todos os serviços que os nossos clientes necessitam, desde o primeiro scouting inicial até, arranjar por exemplo construtores ou promotores e até efetivamente fazer a parte de reconversão e tudo a que chega até ao ponto de rentabilizar ou até mesmo vender e comercializar o ativo, o que me leva até à próxima questão, seja, qual é que é o nosso posicionamento estratégico? Qual é que é o nosso target atual e aquilo que queremos operar?

Helder Pereira Coelho: Pronto, aquilo que nós realmente, nós operamos é essencialmente por, pronto... os nossos clientes são basicamente, são os Investidores, são realmente as pessoas que podem proporcionar que tem capital que possam proporcionar que nós possamos fazer o maior número de espaços possível e... o posicionamento, é pronto a reconversão que já fizemos nós, já fazemos e pronto digamos que é... é o nosso, a nossa expertise porque é uma coisa que o fazemos, no sentido de que... daquele espaço conseguir rentabilizar ao máximo portanto otimizar um espaço em que o metro quadrado é muito caro e conseguimos dar uma utilização... normalmente fracionamos o espaço bastante mas damos sempre uma utilização que vai parecer a... que a pessoa utiliza um espaço com dimensões muito mais amplas e espaços com grandes dimensões não o sendo, e basicamente é para Investidores ou então até mesmo para clientes particulares que queiram pontualmente realmente usufruir dessas características, que temos também alguns... que realmente procuram conforto da sua casa, procuram ter um espaço com menores dimensões mas a parecer um espaço muito maior que é, digamos, que uma da, digamos uma das grandes características dos nossos espaços é isso, em metros quadrados, são poucos metros quadrados, mas... - Miguel Real: Fazemos parecer muitos, não é? - ...parecemos. Há uma sensação, a vivência de espaço parecem que têm muitos, muitos metros quadrados - Miguel Real: É uma amplitude realmente incomparável. - é pela, pela forma de layout, pela posição estratégica dos materiais utilizados e depois há uma coisa que a gente, também a gente, pronto, às vezes as pessoas não querem assumir mas... mas nós trabalhamos muito para isso. Nós trabalhamos muito para o status do utilizador agente vende mesmo status porque achamos que as pessoas têm que sentir orgulhosos têm que sentir felizes por terem conquistado a posição na vida para poderem ter espaços assim, porque realmente são espaços em localizações prime, em que o metro quadrado realmente é muito alto e espaços com uma vivência e com condições que lhes dá uma sensação de bem-estar e...

Miguel Real: É, sem dúvida. Eu acho que é importantíssimo frisar isso até porque as nossas áreas de operação também se estendem, em muitos casos a várias, a outras classes de ativos, não só à parte residencial como também à parte, por exemplo, de logística, a parte de hospitalidade, portanto é o nosso know-how estende-se a grandes áreas, grandes classes de ativos, e acha que o core que se realmente deve reter é que nós conseguimos captar os sentimentos e as sensações que se calhar nem sempre se contabiliza nesse, em outros ativos de grandes, grandes dimensões. Isto porquê? O nosso entendimento de status e de gratidão de ter este tipo de ativos por parte, do ponto de vista do cliente investidor, é de facto uma perspetiva do negócio neste caso também da mentalidade da compra que, em muitas vezes não é contabilizado e de forma errada, nós sabemos o que é que é realmente estar adquirir um andar ou um edifício na zona histórica lisboeta e o que é que realmente é preciso para cativar e encher as medidas, por assim dizer, do cliente investidor em que realmente vai ficar com uma aquisição mesmo tailor-made para ele e que realmente fica super satisfeito. Queria também agora aqui remeter um bocado à parte da arquitetura uma vez que, lá está, é um grande braço nosso e tem sido, já há muito tempo como nós sabemos, eu queria fazer-lhe uma pergunta arquiteto, é como já disse anteriormente a nossa arquitetura é virada à rentabilidade, mas isso é um... é uma perspetiva um bocadinho contraditória, uma vez que, lá está, a arquitetura normalmente tem assim uma ligação a ser mais cara a ser mais ousada mas que nem sempre pode ser uma aposta e financeiramente certa. De que forma é que a arquitetura pode ser uma excelente aposta a nível da rentabilidade de um ativo?

Helder Pereira Coelho: A arquitetura, como disse e muito bem, pronto é conotada como sendo um digamos que, uma digamos que, um requisito caro, garanto que no nosso caso não é, acaba por ser um requisito barato, sai mais barato, pela experiência que realmente nós temos a forma como colocamos os materiais, os modos por termos a experiência dos modos de construção, da forma métodos construtivos que nós aplicamos, em que conseguimos realmente ter uma rentabilidade de obra muito maior e... e depois o importante é que parece que é contraditório, mas não é, mas é quanto melhores condições nós estamos a criar para, para o utilizador mais... mais vontade tem esse utilizador de pagar mais por esse espaço como eu disse há pouco e de maneira que daí a pessoa que investiu ou como investidor que investiu no projeto e toda uma gestão de obra connosco e portanto foi... teve uma otimização de custos vai conseguir gastar menos, pelas nossas propostas de projeto e depois vai conseguir ganhar mais na venda ou no arrendamento. E para quem realmente não seja investidor vai ganhar dinheiro na mesma porque se... se recorrer para a nossa... para a própria casa o que vai acontecer é que pelas nossas sugestões que resultam de todas estas décadas de prática, de realmente de uma atitude muito empírica perante o mercado, faz com que realmente o seu imóvel fique muito mais valorizado e que no momento em que queira realmente trocar de casa, ao vender essa casa vai vender sempre essa casa muito mais cara do que venderia se fosse uma casa que não tivesse projeto e pode realmente ter depois mais capacidade económica para comprar a próxima, ou até para comprar uma outra próxima para reabilitar e recorrer a nós para criar outra vez uma grande mais-valia no... no novo imóvel se não quiser vender, no arrendamento também tem acontecido isso, porque isto o que a gente verifica nos nossos clientes é que, eles não só vendem mais caro do que, fazem o negócio mais rapidamente seja na vertente venda, como seja na vertente do arrendamento. Ou seja, as nossas casas, felizmente, são preferidas a... às outras que existem no mercado e... e deve ser por isso, porque realmente o nosso foco e a nossa preocupação está sempre baseada no utilizador. E se o utilizador estiver muito mais satisfeito, esse utilizador está muito mais disposto a pagar, mais, para realmente poder usufruir de um espaço com maior qualidade.

Miguel Real: É uma relação win-win para todos os efeitos e acho também que um grande fator decisivo da nossa arquitetura, é realmente a maneira como envelhece, tanto em muitos casos até podia ser uma arquitetura muito ousada e que até não envelhecesse da melhor forma ao longo das décadas, mas a realidade é que nós somos neutros, mas ao mesmo tempo bastante conservadores e muito sofisticados ao mesmo tempo, ou seja, aquilo que nós reparamos e que também eu sei exatamente o feedback do arquiteto, é que a performance dos nossos ativos, ela mantêm-se, ou até, valoriza muito ao longo dos anos o que em termos de lógica seria exatamente o contrário, não é, portanto, a nossa arquitetura é muito constante e muito consistente a nível de valorização e isso é realmente um fator decisivo para, para o ponto de vista do cliente investidor.

Helder Pereira Coelho: E eu confirmei isso que o Miguel acabou de dizer é exatamente a experiência que nós estamos a ter neste momento, até neste momento exato do mercado, a procura que nós estamos a ter por estrangeiros, sejam europeus, sejam norte da Europa, seja mesmo americanos, é engraçado que praticamente todos eles, se calhar alguns não se manifestam, mas há um... uma digamos que, um comentário que é comum a todos eles que é dizer «Eu não acredito que este projeto tem 12 anos, é impossível!», - Miguel Real: É, é curioso. - mas sejam americanos, sejam europeus sejam o que for, portanto que, são digamos, que culturas diferentes não é, mas todos e isso vai confirmar isso que o Miguel acabou de dizer.

Miguel Real: E estamos a falar de pessoas que estão a comentar, em que a arquitetura da sua hometown é totalmente diferente, ou seja, estamos a falar de panoramas completamente diferentes e a opinião é unânime, ou seja, isto realmente fundamenta ainda mais as qualidades e por nós não é dito, pelas nossas testemunhas é conferido, não é. Eu tinha assim, agora uma pergunta para fazer ao Arquiteto, como é que poderia descrever a TOTE SER em 3 palavras?

Helder Pereira Coelho: Hum... otimização... bem-estar... e rentabilização.

Miguel Real: Ok, (risos) é... essa realmente é muito curioso e não podia ter dito melhor e realmente é mesmo de fechar aqui fazer, deixar cair - Helder Pereira Coelho: (risos) - o microfone não é (risos), mas pronto e por hoje está tudo, creio eu, isto é apenas um podcast introdutório, este é o nosso primeiro episódio, vamos ter convidados daqui para a frente, sendo que também vão ser falados outro tipo de assuntos, mas é um prazer ter-vos cá, poderem assistir, espero que tenham gostado foi um prazer o meu nome é Miguel Real, mais uma vez, prazer foi ter o arquiteto Helder Pereira Coelho connosco.

Helder Pereira Coelho: Eu é que agradeço, a sugestão e a ideia, realmente criar tudo isto que eu não estava à espera e muito obrigado pela oportunidade que deu a toda a nossa equipa, realmente, mas é isso temos que juntos com as nossas ideias conseguir ir mais longe.

Miguel Real: É isso mesmo, é isso é que é a TOTE SER.