Exposição ao Risco: Que Tipo de Investidor É?
Não tem tempo para ler? Agora pode ouvir.
No investimento imobiliário, falar de risco é inevitável. O problema começa quando se tenta resumir a exposição de um investidor a uma única palavra: conservador, moderado ou arrojado.
Estas classificações podem ser úteis numa primeira abordagem, mas dizem pouco sobre aquilo que realmente acontece numa operação imobiliária. Um investidor considerado conservador pode aceitar participar num projeto de desenvolvimento. Um investidor com maior tolerância ao risco pode, pelo contrário, recusar um edifício aparentemente estabilizado se entender que o preço de aquisição não compensa a exposição assumida.
O perfil de risco não é uma etiqueta fixa. É o resultado da combinação entre o ativo, a estrutura financeira, o horizonte de investimento e os pressupostos necessários para que determinada operação produza o retorno esperado. Não existe investimento imobiliário sem risco. A questão não está, portanto, em eliminá-lo, mas em identificá-lo, mitigá-lo e determinar se o retorno esperado é adequado ao risco que permanece.
Uma promoção residencial, por exemplo, pode apresentar uma TIR projetada substancialmente superior à yield de um ativo estabilizado. Essa diferença não representa necessariamente uma oportunidade melhor. Parte do retorno adicional serve precisamente para remunerar riscos que não existem, ou existem em menor grau, num imóvel estabilizado: licenciamento, construção, custos, prazo, financiamento e comercialização. É por isso que comparar investimentos exclusivamente através da rentabilidade esperada pode produzir conclusões erradas.
Imagine-se, apenas como exemplo, um edifício na zona da Baixa ou do Chiado, em Lisboa, adquirido por 15 M€.
Um investidor pode comprá-lo integralmente com capitais próprios, manter os contratos de arrendamento existentes e procurar um retorno relativamente previsível através da renda. Outro pode adquirir exatamente o mesmo ativo com 60% de LTV proceder a uma renovação integral, reposicioná-lo num segmento superior e vendê-lo ao fim de quatro anos. Fisicamente, o imóvel é o mesmo. Financeiramente, são dois investimentos muito diferentes.
Foto de Towfiqu Barbhuiya na Unsplash
No segundo caso, a utilização de alavancagem pode aumentar significativamente a rentabilidade sobre o capital próprio se o plano for cumprido. Mas também amplifica o efeito de desvios na receita, no custo das obras, nas taxas de financiamento ou no valor de saída. A dívida não cria apenas retorno. Cria exposição.
Numa operação de valor acrescentado, num projeto residencial, num hotel ou num edifício de escritórios ou co-working, os riscos raramente aparecem isoladamente.
Existe risco de mercado: aquilo que hoje é absorvido rapidamente pode encontrar menos procura daqui a três anos. Existe risco de devoluto: um edifício de escritórios com uma localização excelente pode perder parte importante do seu rendimento se o maior arrendatário sair. Existe risco de desenvolvimento: licenciamento, construção, derrapagens orçamentais ou atrasos podem alterar profundamente uma TIR inicialmente atrativa. E existe risco de liquidez. Ao contrário de muitos ativos financeiros, um imóvel não pode normalmente ser liquidado de forma imediata sem que o preço seja afetado, sendo que esta solvabilidade depende da localização do imóvel.
O mercado português oferece atualmente um bom exemplo dessa necessidade de diferenciação. No primeiro semestre de 2026, o investimento em imobiliário comercial atingiu 1 375 M€, mais 13% do que no período homólogo, sendo que investidores internacionais representaram 56% do capital investido. Ainda assim, os diferentes segmentos apresentam preços e perceções de risco bastante distintos; no segundo trimestre, por exemplo, a prime yield de escritórios situava-se em 5%.
Uma localização excecional, um edifício de elevada qualidade ou um operador reconhecido podem reduzir determinados riscos. Não eliminam, contudo, o risco associado ao preço de aquisição.
Um excelente ativo comprado com pressupostos demasiado otimistas pode ser um investimento pior do que um ativo com problemas claramente identificados adquirido a um preço que permita corrigi-los.
Foto de Jakub Żerdzicki na Unsplash
Veja-se novamente o mercado de escritórios. No segundo trimestre de 2026, a taxa de desocupação na Grande Lisboa encontrava-se nos 6,6%, enquanto as rendas premium do CBD se mantinham nos €32,00 por m²/mês. São indicadores relevantes, mas insuficientes para avaliar uma operação individual. É necessário perceber a localização concreta, a qualidade do edifício, a duração dos contratos, os inquilinos, a renda contratada, o CAPEX necessário e a oferta futura naquela zona.
Nas operações de co-investimento, a análise ganha outra dimensão. O risco deixa de estar apenas no ativo e passa também pela estrutura da parceria. Um investidor pode participar numa promoção residencial ou numa operação de valor acrescentado sem assumir sozinho toda a exposição financeira ou operacional. Um parceiro local pode aportar conhecimento do mercado, capacidade de execução, acesso à oportunidade e expertise. Mas partilhar capital não é suficiente. É necessário perceber como estão alinhados os interesses, quem toma decisões, quem controla custos, como são distribuídos os retornos e o que acontece se o projeto se desviar do plano inicial.
Uma TIR de 18% não é necessariamente melhor do que uma TIR de 12%. Tudo depende dos pressupostos necessários para produzir cada uma.
O verdadeiro trabalho começa quando esses pressupostos são submetidos a pressão: custos de construção superiores ao previsto, vendas mais lentas, vacância mais elevada, financiamento mais caro ou uma yield final menos favorável. É aí que se percebe a diferença entre retorno projetado e retorno ajustado ao risco. No imobiliário, assumir risco faz parte do investimento. Assumi-lo sem compreender exatamente onde ele está é algo completamente diferente, e é aqui que está a grande diferença da mais-valia que assenta na experiência e no respetivo know-how.
Na TOTE SER Capital, acreditamos que o investidor mais preparado não é necessariamente aquele que aceita menos risco. É aquele que consegue identificar a experiência e o histórico do parceiro.