Como otimizar os custos de construção em Portugal
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Quem acompanha uma obra sabe que o orçamento raramente se perde numa única decisão. Normalmente, os desvios resultam de escolhas tardias, informação incompleta ou alterações que pareciam pequenas quando foram aprovadas. Otimizar os custos de construção em Portugal não é simplesmente procurar materiais mais baratos ou escolher a proposta de valor mais baixo. É preparar bem o investimento, definir prioridades e manter o controlo até à entrega do imóvel.
Este cuidado é ainda mais importante no contexto atual. Segundo o INE, em maio de 2026 os custos de construção de habitação nova aumentaram 6,9% face ao mesmo mês do ano anterior. A mão de obra subiu 7,5% e os materiais 6,4%. Quando os preços continuam a crescer, um projeto mal definido fica mais exposto, porque cada atraso ou correção acaba por pesar ainda mais no custo final.
Os valores por metro quadrado ajudam a criar uma primeira referência, mas devem ser lidos com prudência. O MarketBeat Portugal, publicado pela Cushman & Wakefield no outono de 2025, apontava para custos de construção residencial nova em Lisboa entre cerca de 1.500 e mais de 2.500 euros por metro quadrado, sem IVA. Na reabilitação, os valores começavam perto dos 1.850 euros e podiam ultrapassar os 3.000 euros. No Porto, as referências partiam de aproximadamente 1.300 euros na construção nova e 1.600 euros na reabilitação. Estes números não são, por si só, um orçamento. A localização, os acessos, a topografia, a estrutura, os equipamentos e os acabamentos podem alterar por completo o resultado.
Variação homóloga mês de maio (%)
Fonte: Instituto Nacional de Estatística
Na prática, a primeira poupança acontece antes da compra. Num terreno, importa perceber o que pode ser construído, se existem condicionantes urbanísticas, como será feito o acesso à obra e se poderão ser necessárias contenções, fundações especiais ou grandes movimentos de terras. Num edifício para reabilitar, é preciso conhecer o estado da estrutura, das coberturas, das fachadas e das redes. Humidades, materiais perigosos ou infraestruturas antigas nem sempre são visíveis numa visita. Quando estes problemas aparecem depois da aquisição, o investimento fica obrigado a absorvê-los.
Com a viabilidade confirmada, chega o momento de definir o que se pretende construir e para quem. Um projeto residencial para famílias não tem as mesmas exigências de um produto para arrendamento ou de um empreendimento turístico. Esta escolha influencia as áreas, os materiais, os equipamentos e o nível de acabamento. Também mostra onde vale a pena investir e onde existe complexidade sem retorno. Corredores longos, caves sobredimensionadas e geometrias difíceis aumentam o custo, mas nem sempre aumentam o preço de venda ou a renda.
É durante o projeto que existe maior liberdade para corrigir estas situações. A arquitetura e as engenharias precisam de avançar em conjunto, acompanhadas por estimativas de custo. Esperar pelo projeto final para pedir preços é arriscado. Se o orçamento estiver acima do previsto, as alterações tornam-se mais difíceis e podem comprometer a qualidade. Uma boa análise procura soluções mais simples e eficientes, mantendo o desempenho, a durabilidade e a identidade do projeto. O objetivo é retirar o que custa e não acrescenta valor real.
Um projeto de execução completo também permite contratar melhor. Quando os desenhos estão coordenados, as especificações são claras e o mapa de quantidades é consistente, os empreiteiros apresentam propostas mais comparáveis. Sem essa base, cada empresa interpreta a obra à sua maneira e protege-se com exclusões ou margens adicionais. A proposta mais barata perde rapidamente o interesse quando surgem omissões, trabalhos adicionais e pedidos de mais tempo. Para além do preço, convém avaliar a experiência, a equipa disponível, a capacidade financeira e o histórico em obras semelhantes.
Foto por novila misastra na Unsplash
Durante a construção, o controlo tem de olhar para o que já foi gasto e para o que ainda falta gastar. A faturação, por si só, não mostra o custo final provável. É necessário acompanhar adjudicações, alterações, compromissos assumidos e desvios ao calendário. Qualquer mudança deve ser orçamentada e aprovada antes de avançar. O tempo também custa dinheiro. Um atraso prolonga o financiamento, a fiscalização, os seguros e o estaleiro, além de adiar a venda ou o início das rendas.
Também faz sentido manter uma verba para imprevistos, sobretudo nas reabilitações. Essa reserva não substitui um bom projeto nem serve para acomodar decisões pouco preparadas. Destina-se a situações que, apesar de uma análise cuidada, não poderiam ter sido antecipadas.
No final, a melhor solução não é necessariamente a que exige o menor investimento inicial. Poupar na impermeabilização, no isolamento, na caixilharia ou nos equipamentos pode trazer custos de manutenção e problemas futuros. Otimizar significa equilibrar o custo da obra, a utilização do imóvel, a durabilidade e o valor que poderá alcançar no mercado.
É com esta visão que a TOTE SER Capital articula análise imobiliária, arquitetura, licenciamento e acompanhamento da execução, ajudando investidores e proprietários a tomar decisões mais informadas e a manter maior previsibilidade durante todo o projeto.