CaPex: Como Reduzi-lo no Imobiliário Português


Seguindo o nosso artigo publicado na semana passada, decidimos debruçar-nos numa das componentes mais importantes da reconversão de ativos - o CapEx. O CapEx, denominação universal para Capital Expenditure, são fundos usados por uma empresa para adquirir, atualizar e manter ativos físicos, como propriedades, fábricas, edifícios, tecnologia ou equipamentos.

No que toca à reconversão de ativos, o lustro está na capacidade de equilibrar as melhorias técnicas do reposicionamento do ativo, e ao mesmo tempo minimizar os custos com vista a obter a maior rentabilidade possível. É precisamente nesta fase que muitos negócios alcançam rentabilidades notórias, ou por outro lado, se tornam pesadelos financeiros.

Mas o que será necessário para constar de um CapEx competitivo no mercado português? A TOTE SER responde com duas palavras: Parceiro Local. Dispor de um Parceiro Local proporciona uma qualidade de negócio inigualável no que toca ao investimento, isto porque se trata de alguém com vasta experiência no mercado em questão. Relativamente ao CapEx, esta parceria traduz-se num conjunto de contactos entre fornecedores, promotores, construtores e relações com as entidades licenciadoras, que são na grande maioria dos casos inatingíveis de outra forma. É este conjunto de pormenores que fazem a grande diferença na "vendibilidade" do imóvel. Este tipo de conhecimento, que só pode ser resultado de uma larga experiência em fazer investimentos imobiliários, traduz-se, por exemplo, em saber que na mesma rua comprar um prédio pode ser um negócio de sucesso e na mesma rua comprar um prédio que pode ser um fracasso total.

Entrada de um edifício de escritórios

Foto por Harry Shelton em Unsplash

Esta necessidade de parceria local tem-se acentuado progressivamente também devido à crescente tendência de reposicionamento de ativos. Uma vez que estes tipos de projetos incluem, em muitos casos, mudanças totais das tipologias e até mesmo a nível estrutural, a necessidade de contar com uma vasta rede de profissionais nas mais variadas áreas surge aqui como um garante de qualidade do projeto e de inúmeras facilidades burocráticas a ele associadas, assim como conhecer o modus-vivendi dos utilizadores locais e saber se corresponde ao status da procura por parte dos utilizadores/ compradores.

Robert Stamm, diretor executivo da Savills, fundamenta ainda esta tendência: "Vimos um exemplo disso quando assessorámos a Deka Immobilien na sua recente aquisição de um condomínio de retail na Quinta Avenida em Nova Iorque". "A Deka Immobilien, um fundo alemão, fez uma parceria com o conhecido especialista de mercado local Ashkenazy para formar uma parceria estratégica, que estabelece a base para as duas empresas replicarem este sucesso em oportunidades futuras". Como o mais recente exemplo em Portugal, a parceria entre Quintela & Penalva e uma das mais prestigiadas multinacionais no setor imobiliário, a Knight Frank.

Por outro lado, Russell Platt, CEO da Forum Partners afirmou que escolhem trabalhar com parceiros em todas as partes do mundo. Isto porque mesmo em mercados que conhecem muito bem, há sempre alguém com melhor acesso local e experiência mais direcionada que nos pode acrescentar valor.

À medida que o mundo se torna mais plano e os imóveis se tornam mais globais, o conhecimento dos parceiros locais torna-se crucial, porque a chave dos bons resultados financeiros está na adaptação perfeita da oferta com a procura para o local. Os investidores simplesmente não têm os recursos internos para conhecer cada canto e recanto de cada mercado em que investem, que se adquirem com a experiência de quem faz isso no seu dia-a-dia e tem como foco da sua atividade profissional.

Prédio velho no meio de edifícios novos

Foto por Jānis Beitiņš em Unsplash

O desempenho do investimento está se a tornar cada vez mais dependente da sua execução. Isto deve-se às oportunidades de ganhar dinheiro na "compra", estarem a diminuir à medida que os mercados atingem uma valorização cada vez maior. A grande rentabilidade reside na execução do projeto, com maior foco na maximização da qualidade e, por outro lado, na minimização dos custos associados.

A química entre ambas as partes é também outro fator crucial para o investimento bem-sucedido. Perceber desde uma fase inicial o core de uma empresa, possibilita a que rapidamente se entenda o objetivo pretendido, criando uma sinergia altamente eficiente e contribuindo para uma relação de total confiança e intimidade entre as duas partes – são os seus "olheiros" locais que falam a "mesma língua".

É precisamente isto que a TOTE SER faz há décadas no mercado português. O CEO da TOTE SER, o Arquiteto Helder Pereira Coelho, sublinha ainda mais a importância desta vertente tão característica dos experts Lisboetas: "pensar desde o primeiro momento o que o nosso parceiro valoriza é crucial, isto porque é possível economizar tempo e recursos, projetando tudo aquilo que se irá traduzir em maior qualidade de execução, no menor custo e tempo possível, dando lugar a uma rentabilidade altamente diferenciadora. Claro que isso não é uma tarefa fácil dada a diversidade das características dos ativos, mas o desenvolvimento dessa química num estágio inicial proporciona uma sinergia acrescida que se traduz nos melhores resultados".