Comentários TOTE SER à Análise de Mercado da JLL para 2021


Janeiro é o mês tradicional da delineação das guidelines do imobiliário. É por esta altura que as grandes firmas e players do mercado se reúnem para discutir quais as tendências atuais do imobiliário, e preverem quais serão as direções a seguir para o ano. No entanto, em 2021, janeiro foi alvo de uma atenção especial. A instabilidade provocada pela conjuntura atual resultou num cuidado nunca antes visto no que toca àquilo que vai ser o mercado imobiliário este ano.

A pandemia forçou a quase “eliminação” do turismo, não só em Portugal, como em todo o mundo. O problema intensifica-se quando a paisagem imobiliária portuguesa se apoia fortemente no turismo, aumentando assim a panóplia de ativos de hotelaria e retail que suportavam a quantidade crescente de turistas que visitavam o nosso país. Na impossibilidade de dar uso a esses ativos devido à falta do turismo, o panorama do mercado depara-se com uma situação limite: é necessário mudar para sobreviver.

Hotel

Hotel por Architecture TOTE SER

Por conseguinte, o resultado desta conjuntura levou a que uma valorização de novas tendências tomasse conta do mercado. Desde então, classes de ativos como residencial, logística e uma revolução no conceito dos locais de trabalho tomou as rédeas do mercado um pouco por todo o mundo, e Portugal não foi exceção.

O setor residencial ganhou agora uma importância acrescida. A pandemia veio dar força ao teletrabalho, e o que acontece é que as habitações passaram a possuir mais do que o simples propósito de ser o local onde vivemos. As habitações passaram a ser o nosso escritório, a nossa sala de reuniões e o nosso espaço de convívio. De forma a responder ao novo papel da habitação, as casas precisam de ser cada vez mais versáteis e sofisticadas. Em termos de investimento, a JLL avança que 2020 contou com 25,6 mil milhões de euros, o que ficou em linha com 2019. Foram vendidas 167,5 mil casas e os preços médios aumentaram 1,8% em relação aos valores praticados antes da pandemia. É importante enaltecer aqui que independentemente do cenário económico presente, a componente residencial evidencia uma resiliência notória, que apenas reforça o seu potencial e segurança de investimento no futuro.

Apartamento

Apartamento por Architecture TOTE SER

No que toca ao setor comercial, Mariana Rosa, responsável da área de escritórios, garante que estes "não vão acabar" e que "o escritório nunca será substituído por uma sala pessoal. Juntos é que a produtividade tende a aumentar". Ainda assim, estes têm que ser reinventados para promover a interação entre trabalhadores e que já notou uma tendência de procura por espaços de maiores dimensões para criarem áreas de open space. Este é um conceito que é há muito posto em prática pela TOTE SER – acreditamos que o propósito de um local de trabalho vai para além do simples local onde desempenhamos as nossas funções. Sendo um local onde as pessoas passam tanto tempo, este deverá ser dotado de instalações que proporcionem convívio e bem-estar semelhantes aos que sentimos quando estamos nas nossas casas. A TOTE SER tem sempre como objetivo tentar recriar os espaços que os utilizadores idealizam para as suas casas - Escritórios de Viver.

Já em termos de logística, a JLL considera que Portugal não constitui ativos suficientes para suportar o enorme crescimento do comércio online. Estes armazéns, que sempre possuíram uma relevância respeitada no mercado imobiliário, passam a ser dotados de uma importância nunca antes vista. De forma a atender ao elevado número de encomendas e a necessidade de armazenar artigos em stock, a procura destes ativos explodiu em 2020. A JLL fundamenta este fenómeno: "as empresas precisam de apostar nessa last mile, de estarem mais perto das grandes cidades", o que vai facilitar as entregas. E adianta que no último ano, perto de Lisboa, nas áreas da Matinha e Prior Velho o preço por m2 já subiu bastante, mas "tem que haver mais oferta de armazéns, era um setor que estava um bocadinho abandonado".

Espaço de trabalho

Foto por Israel Andrade em Unsplash

No entanto, o valor total de investimento em imobiliário comercial foi de 2,7 mil milhões de euros, uma quebra de 18% face ao ano anterior, com a JLL a referir que 55% deste investimento foi feito no primeiro trimestre do ano, antes da pandemia.

Quanto à hotelaria, Karina Simões, Hotel Advisory da JLL, reconhece que este foi o segmento que mais sofreu: "As taxas de ocupação na hotelaria ficaram 40% abaixo de 2019 e as dormidas mais de 60%; no aeroporto de Lisboa, as chegadas recuaram 70%". Por outro lado, uma das tendências resultantes desta quebra foi o reposicionamento de hotéis em habitação ou uso misto. Para isso, há atualmente uma grande procura por parte dos investidores de hotéis situados nos centros das grandes cidades, que constituam todas as variáveis que reservam rentabilidade às classes de ativos integralmente.

Mesmo assim, o investimento imobiliário não parou. O sentimento atual nutrido pelos players do imobiliário é de puro otimismo face às adversidades da pandemia. O mercado imobiliário proporciona, mesmo assim, uma segurança e estabilidade muito maior do que, por exemplo, o mercado da bolsa. O lustro está, portanto, na capacidade de adaptação a essas adversidades, que se traduz na reformulação dos focos de investimento, bem como nas estratégias para atingir os objetivos delineados. A JLL afirma que "em crises anteriores, víamos os investidores a apostarem em mercados mais maduros e Portugal ficava em fim de linha. Isso não está a acontecer agora. Portugal continua no radar dos investidores internacionais, porque somos um país seguro, que oferece condições extraordinárias e essas condições continuam cá."